Nutzung eines nicht mitvermieteten Schuppens und die Kündigung

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter Räumlichkeiten nutzen, die nicht zu den von ihnen angemieteten Räumlichkeiten gehören.

In solchen Fällen kommt es irgendwann natürlich zum Streit.

Hierbei kommt es dann natürlich einerseits zu der Beahuptung, die Räumlichkeiten seien mitvermietet worde, die Nutzung sei kostenfrei erlaubt worden und Anderes.

Das Amtsgericht hat nun in einem solchen Fall entschieden, dass, wenn ein Vermieter eine langjährige unentgeltlichen Nutzung eines Schuppens durch die Mieterin duldet, zwischen ihnen grundsätzlich nur ein Leihvertrag vereinbart wird, der weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung führt, so dass dann auch eine jederzeitige Rückforderung des Schuppens durch den Vermieter geltend gemacht werden kann, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck heraus zu entnehmen ist.

Aber im Einzelnen:

Der Kläger ist Eigentümer eines Hausgrundstücks. Beklagte ist die Mieterin. Gegenstand des Mietvertrages ist eine Wohnung in dem Hinterhaus des Objekts.

Unstreitig ist jedoch der streitbefangene Schuppen auf diesem Grundstück nicht mit vermietet worden.

Die Beklagte nutzt nunmehr den gegenüber ihrem Wohnhaus gelegenen Schuppen auf diesem Grundstück zum Abstellen von diversen Dingen, wie z.B. Fahrräder usw., obwohl dieser Schuppen unstreitig nicht an sie vermietet wurde und sie ebenso unstreitig hierfür auch gegenüber dem Kläger/Vermieter keinerlei Mietzahlungen leistet.

Der Kläger trägt vor, dass der Nutzung des Schuppens durch die Beklagte zu keinem Zeitpunkt zugestimmt worden sei. Diese Nutzung sei durch den Vermieter bisher lediglich gebilligt worden. Dem Mietvertrag sei eine solche Nutzungsmöglichkeit auch nicht zu entnehmen. Vielmehr sei dort unter § 1 Ziffer 1 eine derartige Nutzungsmöglichkeit nicht aufgeführt und sei unter § 1 Ziffer 2. eine unentgeltliche Mitbenutzung nur für den Trockenboden gemäß der Hausordnung vereinbart worden. Die Möglichkeit der Nutzung von „Abstellräumen etc.“ sei jedoch ausdrücklich in dem Mietvertrag gestrichen worden.

Der Schuppen sei, so der Vortrag des Kläges, seinerzeit dem Ehemann der Beklagten jedoch aus reiner Gefälligkeit zur Nutzung überlassen worden. Wird ein Objekt im Rahmen eines Gefälligkeitsverhältnisses überlassen, so könne es aber jederzeit zurückgefordert werden.

Auch würde er bestreiten, dass der damalige Eigentümer des Objekts den Schuppen „mit vermietet“ habe. Ein solcher Wille lasse sich insbesondere auch nicht aus dem damaligen Mietvertrag ableiten, der ausdrücklich eine Nutzung von Abstellräumen etc. verneinen würde.

Der Kläger begehrte Räumung und Herausgabe des Schuppens.

Dem widersprach die Beklagte, so dass Klage erhoben wurde.

 

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Brandenburg hat die Mieterin zur Räumung und Herausgabe verurteilt.

Das zwischen der Beklagten und dem Rechtsvorgänger des Klägers hier vereinbarte Nutzungsgewährungsverhältnis bezüglich des streitbefangenen Schuppens ist als Leihe im Sinne der §§ 598 ff. BGB und somit – entgegen der Ansicht der Beklagten – nicht als Miete im Sinne der §§ 535 ff. BGB und auch – entgegen der Ansicht der Klägerseite – nicht als reine (außerrechtliche) Gefälligkeit einzustufen.

Zwar hätte die unentgeltliche Überlassung des Schuppens je nach der ggf. durch Auslegung zu ermittelnden Absprache der Parteien auch eine reine (außerrechtliche) Gefälligkeit darstellen können, wenn Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung sowie sonstige erkennbare Interessen der Parteien dies belegen würden bzw. das spätere Verhalten der Vertragsparteien darauf hingewiesen hätte, was die Parteien gewollt haben. Regelmäßig wird diese Auslegung angesichts der besonderen Bedeutung, die dem Wohnen zukommt, und auch angesichts der wirtschaftlichen Gewichtigkeit der Hausnutzung aber eher nicht auf eine außervertragliche Gefälligkeit hinauslaufen.

In Abgrenzung zu einem reinen Gefälligkeitsverhältnis ohne vertragliche Bindung geht das Amtsgericht Brandenburg hier somit davon aus, dass im vorliegenden Fall ein Rechtsbindungswille zwischen den Parteien im Rahmen der Leihe (§§ 598 ff. BGB) bestanden hat. Die Unterscheidung muss nämlich im Einzelfall nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung, ihrer wirtschaftlichen Bedeutung und nach der Interessenlage der Parteien beurteilt werden.

Indiz für die Leihe ist dabei zunächst das schutzwürdige Interesse der Beklagten daran, dass die Gebrauchsmöglichkeit nicht willkürlich vom Kläger abgekürzt werden kann 1.

Das Amtsgericht Brandenburg geht hier davon aus, dass die Nutzungsüberlassung des Schuppens durch den vorherigen Vermieter der Beklagten die Möglichkeit geben sollte, diesen Schuppen zum Unterstellen ihrer Fahrräder und sonstiger Sachen ohne Störungen durchführen zu können. Damit schied die für die Gebrauchsüberlassung auf der Basis eines Gefälligkeitsverhältnisses typische jederzeitige Rückforderungsmöglichkeit für den Vermieter aber wohl aus.

Insofern bestand nach Auffassung des Amtsgerichts Brandenburg zwischen den Prozessparteien aber ein Leihvertrag über diesen Schuppen. Mit dem Mietvertrag wurde dem Rechtsvorgänger der Beklagten nämlich dieser Schuppen unstreitig gerade nicht mit vermietet. Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag über Wohnraum sieht eine Verpflichtung des Vermieters nicht vor, der Beklagten über die Wohnräume hinaus auch einen Schuppen zur Verfügung zu stellen. Die Beklagte nutzt diesen Schuppen somit allein, obwohl dieser Schuppen – sogar unstreitig – nicht an sie vermietet wurde und sie ebenso unstreitig hierfür auch gegenüber dem Kläger keinerlei (Miet-)Zahlungen leistet.

Ein Mietvertrag unterscheidet sich von einem Leihvertrag im Wesentlichen aber darin, dass die Gebrauchsüberlassung beim Mietvertrag entgeltlich und beim Leihvertrag unentgeltlich erfolgt, so dass mithin hier ein Leihvertrag über die kostenlose Überlassung des Schuppens vereinbart wurde 2.

Die Argumentation der Beklagten, bei der Zuteilung des Schuppens handele es sich um eine Zuweisung „im Rahmen des bestehenden Wohnraummietverhältnisses“ geht ebenso fehl. Denn ein Wohnraummietvertrag begründet keine (Neben-)Pflicht des Vermieters, seinem Mieter zusätzlich zu der Gebrauchsüberlassung der angemieteten Räume auch noch einen Schuppen zur Verfügung zu stellen 3).

Auch § 49 BbgBO (Notwendige Stellplätze und notwendige Abstellplätze für Fahrräder) steht dem – entgegen der Ansicht der Beklagten – hier nicht entgegen, da dieser Paragraph gemäß seinem Absatz 1 nur bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen sowie anderen Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abgangsverkehr mittels Kraftfahrzeugen oder mittels Fahrrädern zu erwarten ist, gilt. Dass hier aber ein neues Wohnhaus errichtet bzw. das Wohnhaus umgebaut oder es einer anderen Nutzung unterstellt wurde, behauptet noch nicht einmal die Beklagte. Zudem wären insofern auch nur die durch die Gemeinde in der örtlichen Bauvorschrift nach § 87 festgesetzten notwendigen Stellplätze oder notwendige Abstellplätze für Fahrräder in einem derartigen – hier jedoch nicht bestehenden – Fall herzustellen und somit nicht die von einer Mieterin für notwendig erachteten Abstellplätze für Fahrräder, zumal selbst die in einer örtlichen Bauvorschrift vorgesehenen Abstellplätze für Fahrräder nicht unbedingt überdacht sein müssen, sondern auch im Freien sein können.

Es ist vielmehr hier allein Sache der Beklagten, für einen (überdachten) Stellplatz ihrer Fahrräder und sonstigen Sachen zu sorgen. Der Kläger handelt somit auch nicht willkürlich, wenn er in freiem Ermessen selbst bestimmt, mit wem er ggf. einen Mietvertrag über diesen Schuppen abschließt bzw. wenn er diesen Schuppen nunmehr ggf. selbst nutzen will 4).

Etwas anderes folgt – so das Amtsgericht Brandenburg weiter – auch nicht aus der Duldung über 18 Jahre hinweg, da das bloße Zeitmoment nicht dazu führen kann, dass der Kläger/Vermieter sein Recht zum jederzeitigen Widerruf der Duldung aufgibt. Vielmehr hat die Beklagte keinerlei Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass diese Gestattung unwiderruflich gewesen sein solle. Auch diese langjährige Duldung einer unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung des streitigen Schuppens führt hier noch nicht zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag oder zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung 5).

Mangels eines dafür entrichteten Entgelts kann es sich somit nicht um einen – gesondert, konkludent vereinbarten – Mietvertrag gehandelt habe, sondern allenfalls um eine vereinbarte Leihe 6), so dass dann auch gemäß § 604 Abs. 1, 2 BGB eine jederzeitige Rückforderung des Schuppens durch den Kläger geltend gemacht werden konnte, da die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck hier zu entnehmen ist.

Die Duldung einer unentgeltlichen Nutzung eines Schuppens kann und darf ein Mieter im Rahmen einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen als eine bloße Duldung. Denn ein Mietvertrag ist auf eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtet, so dass ein Mieter ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen kann, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert 7).

Demnach könnte die Beklagte allenfalls einwenden, nicht zur Zahlung eines Entgelts hinsichtlich der Nutzung des Schuppens verpflichtet zu sein, während der Vermieter zum jederzeitigen Widerruf der Nutzungsberechtigung gemäß § 604 Abs. 3 in Verbindung mit § 985 BGB befugt bleibt.

Genau ein solcher Widerruf ist aber vorliegend von dem Kläger gegenüber der Beklagten erfolgt, so dass die Beklagte auch zur Räumung und Herausgabe dieses Schuppens gemäß § 604 BGB verpflichtet ist 8).

Amtsgericht Brandenburg, Urteil vom 29.01.2021 – 34 C 34/20

 


  1. BGH, Urteil vom 22.06.1956 – I ZR 198/54; OLG Koblenz, Urteil vom 11.01.2008 – 10 U 1705/06; KG Berlin, Urteil vom 05.06.1986 – 12 U 6006/85
  2. BGH, Urteil vom 18.12.2019 – XII ZR 13/19
  3. BGH, Beschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 268/09; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2014 – 2/11 S 86/14; LG Berlin, Urteil vom 27.07.1999 – 65 S 350/98; LG Saarbrücken, Urteil vom 07.06.1996 – 13 B S 13/96; LG Hamburg, Beschluss vom 24.02.1993 – 307 S 7/93; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.2017 – 33 C 767/17 (67
  4. BGH, Beschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 268/09; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2014 -2/11 S 86/14; LG Berlin, Urteil vom 27.07.1999 – 65 S 350/98; LG Saarbrücken, Urteil vom 07.06.1996 – 13 B S 13/96; LG Hamburg, Beschluss vom 24.02.1993 – 307 S 7/93; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.04.2018 – 33 C 3648/17 (67); AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.2017 – 33 C 767/17 (67
  5. LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2014 – 2/11 S 86/14; LG Berlin, Urteil vom 27.07.1999 – 65 S 350/98; LG Saarbrücken, Urteil vom 07.06.1996 – 13 B S 13/96; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.04.2018 – 33 C 3648/17 (67); AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.2017 – 33 C 767/17 (67
  6. BGH, Beschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 268/09; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2014 ; LG Berlin, Urteil vom 27.07.1999 – 65 S 350/98; LG Saarbrücken, Urteil vom 07.06.1996 – 13 B S 13/96; LG Hamburg, Beschluss vom 24.02.1993 – 307 S 7/93; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.04.2018 – 33 C 3648/17 (67); AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.2017 – 33 C 767/17 (67
  7. LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2014 – 2/11 S 86/14; LG Berlin, Urteil vom 27.07.1999 – 65 S 350/98,; LG Saarbrücken, Urteil vom 07.06.1996 – 13 B S 13/96; AG Frankfurt/Main, Urteile vom 27.04.2018 – 33 C 3648/17 (67); vom 21.07.2017 – 33 C 767/17 (67
  8. BGH, Beschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 268/09; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2014 – 2/11 S 86/14; LG Berlin, Urteil vom 27.07.1999 – 65 S 350/98; LG Saarbrücken, Urteil vom 07.06.1996 – 13 B S 13/96; LG Hamburg, Beschluss vom 24.02.1993 – 307 S 7/93; AG Frankfurt/Main, Urteile vom 27.04.2018 – 33 C 3648/17 (67); vom 21.07.2017 – 33 C 767/17 (67
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