Mietminderung bei einer Gewerbeimmobilie wegen Corona-Einschränkungen – eher „Nein“

Gewerbliche Mieter, z.B. Gaststätten und Einzelhändler, aber auch Fitnessstudios etc. waren in erheblichem Maße von den Vorschriften und Beschränkungen aufgrund der Covid-19-Pandemie betroffen. Soweit sie durch die gesetzlichen Beschränkungen die angemieteten Räumlichkeiten nicht nutzen konnten, stellt sich natürlich die Frage, wie es um die zu zahlende Miete steht. Ist die Miete gemindert? Kann eine Vertragsanpassung gefordert werden? Oder hat der Mieter oder der Vermieter in Gänze Pech? Oder muss es ganz anders gesehen werden?

Wir hatten hierzu bereits über unterschiedliche Entscheidungen berichtet, u.A. vom Landgericht Frankfurt/Main und vom Oberlandesgericht Köln.

Nun musste sich auch das Oberlandesgericht Hamm mit der Thematik befassen und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die die Beschränkungen der Covid-19-Pandemie nach § 313 BGB ein Recht zur Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage begründen können. Erforderlich sei dabei aber, dass das pandemiebedingte Risiko nach dem Mietvertrag nicht einer Vertragspartei (allein) zugewiesen ist und das Festhalten an den vereinbarten Regelungen zumindest für eine Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Letzteres wird nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm nicht vermutet, sondern ist konkret darzulegen und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Die Annahme einer „pauschalen Mietreduzierung“ um 50 % aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar.

Die Entscheidung im Einzelnen:

Die Beklagte zahlte für April 2020 keine Miete für die von ihr angemieteten Gewerbeflächen mehr, da ihr Geschäft aufgrund der Corona-Schutzverordnung des Landes NRW geschlossen war.

Diese Miete klagte die Vermieterin ein.

Das Landgericht Essen hat der Klage stattgegeben 1; das Oberlandesgericht Hamm hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen (mit Ausnahme von einem Teil der ausgeurteilten Zinsen).

Zunächst hat das Oberlandesgericht Hamm festgestellt, dass die Mietzahlungsverpflichtung der Beklagten unter der Geltung der im Zusammenhang mit dem Pandemiegeschehen ergangenen gesetzlichen Regelungen im Grundsatz erhalten geblieben ist.

Art. 5 des am 27.03.2020 verabschiedeten Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht 2), begründet nach § 1 (lediglich) die Möglichkeit, die Leistung einstweilen zu verweigern oder einzustellen 3. Ohnehin gelten die – nur Verbraucher und Kleinstunternehmen betreffenden – Regelungen des § 1 ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge (§ 1 Abs. 4 Nr. 1, § 2). Der auf dieser Grundlage eingeführte Art. 240 §§ 1-6 EGBGB lässt mithin die Mietzahlungspflicht als solche unberührt.

Für Art. 240 § 2 EGBGB, den die Beklagte für sich heranzieht, gilt nichts anderes. Denn die Vorschrift schließt für „coronabedingte“ Mietzahlungsrückstände aus den Monaten April, Mai und Juni 2020 eine darauf zu stützende Vertragskündigung für die Zeit bis zum 30.06.2022 aus. Dem lassen sich eine Aussage über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Höhe der Miete in bestehenden Mietverträgen und ein dahingehender Regelungswille des Gesetzgebers nicht entnehmen 4.

Art. 10 des am 22.12.2020 verabschiedeten Gesetzes zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht 5, ist ausdrücklich als Appell an die Vertragsparteien zu verstehen, in der durch den zweiten Lockdown am 16.12.2020 geschaffenen Situation einvernehmliche Regelungen über die Höhe der Mietzahlungen herbeizuführen 6. Die grundsätzliche Mietzahlungsverpflichtung wird durch den neu geschaffenen § 7 des Art. 240 EGBGB – ungeachtet der Frage der Rückwirkung dieser Vorschrift – daher ebenfalls nicht berührt.

Die Voraussetzungen für eine Minderung der vertraglich geschuldeten Miete für den Monat April 2020 gemäß § 536 Abs. 1 BGB liegen nicht vor, denn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch war nicht aufgehoben oder nicht nur unerheblich eingeschränkt, so das Oberlandesgericht Hamm.

Das Mietobjekt ist nicht wegen der erfolgten öffentlich-rechtlichen Beschränkungen der Nutzung mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Voraussetzung hierfür ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache in Zusammenhang steht 7.

Durch die behördlichen Schließungen und Einschränkungen im Hinblick auf die COVID-19-Pandemie wurde zwar faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden verhindert oder beschränkt. Betroffen war aber nicht die räumliche Lage und Erreichbarkeit des Mietobjekts, also seine körperliche Beschaffenheit selbst, so das Oberlandesgericht Hamm. Auch die Überlassung des Mietobjekts an sich war nicht untersagt. Vielmehr war durch die behördlichen Anordnungen lediglich die Art der Durchführung des Geschäftsbetriebs und des im Mietobjekts stattfindenden Publikumsverkehrs eingeschränkt und geregelt 8.

Der Mietvertrag war auch nicht aufgrund der Schließung bzw. der Betriebseinschränkung von bestimmten Gewerberäumen infolge hoheitlicher Pandemieabwehr gemäß § 134 BGB temporär nichtig 9. Denn Hauptleistungspflicht der Klägerin als Vermieterin war nicht „der Betrieb“ oder die „Überlassung des Betriebs“, sondern die Überlassung eines für den Betrieb geeigneten Mietobjekts, mithin die Verschaffung der Möglichkeit des Gebrauchs zu diesem Zweck. Diese verstößt nicht gegen ein gesetzliches Verbot 10

Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Miete für den Monat April 2020 ist nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 BGB entfallen:

Gemäß § 275 Abs. 1 BGB ist der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist. Ist die Hauptleistung in diesem Sinne unmöglich, hat dies gemäß § 326 Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Anspruch auf die Gegenleistung entfällt. Ob das allgemeine Leistungsstörungsrecht neben den mietrechtlichen Gewährleistungsregeln anwendbar bleibt, kann dahinstehen, da es vorliegend um nach dem Vertragsschluss auftretende Leistungshindernisse geht, die tatbestandlich nicht als Sach- oder Rechtsmangel qualifizierbar sind. Darüber hinaus kommt es auf die Anwendbarkeit der §§ 275, 326 BGB auch deshalb nicht an, weil kein Fall der Unmöglichkeit im Sinne von § 275 BGB vorliegt.

Die Hauptleistungspflicht des Vermieters besteht gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB darin, dem Mieter das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Klägerin war zur Überlassung der Mieträumlichkeiten und der vermieteten Außenflächen in einem generell zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verpflichtet. Ihre Leistung ist auch unter Geltung der Covid-19-Pandemievorschriften möglich und mit der Übergabe des Mietobjekts auch erbracht. Nichts anderes ergibt sich für die über die Gebrauchsüberlassungsverpflichtung hinausgehende Erhaltungsverpflichtung, denn auch diese ist von der Klägerin trotz der hoheitlichen Beschränkungen des Betriebs der Beklagten vollständig erbracht worden.

Schließlich kann nach Meinung des Oberlandesgerichts Hamm die Beklagte auch keine Anpassung des Vertrags gemäß § 313 Abs. 1 BGB nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage verlangen.

Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann gemäß § 313 Abs. 1 BGB Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Einer Veränderung der Umstände steht es gemäß § 313 Abs. 2 BGB gleich, wenn sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, als falsch herausstellen.

Geschäftsgrundlage sind die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut 11. Es entspricht schon allgemeiner Lebenserfahrung, dass die Vertragsparteien bei Vertragsschluss stillschweigend davon ausgegangen sind, der vorgesehene Betrieb der Beklagten werde nach den gesetzlichen Vorschriften während der Vertragslaufzeit möglich sein. Anhaltspunkte dafür, dass dies im vorliegenden Falle ausnahmsweise anders sein könnte, sind nicht ersichtlich. Zudem wird aber auch nach Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB gesetzlich vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, sofern zu gewerblichen Zwecken vermietete Räume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

Danach liegt eine schwerwiegende Störung einer gemeinsamen Geschäftsgrundlage vor. In dem Zeitraum der hoheitlich angeordneten Betriebseinschränkungen konnte ein regulärer Geschäftsbetrieb in den angemieteten Geschäftsräumen und Außenflächen nicht stattfinden. Ein Online-Ankauf von Fahrzeugen unter Einbeziehung der Geschäftsräume hat nach den Darlegungen der Beklagten nicht stattgefunden.

Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen 12. Eine solche vertragliche Risikoverteilung schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf die Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen.

Für die in Rede stehende pandemiebedingte Beeinträchtigung enthält der Mietvertrag der Parteien keine ausdrückliche Regelung.

Gesetzlich wird dem Vermieter über § 535 Abs. 1 S. 2 BGB das allgemeine Risiko der Vermietbarkeit und der Möglichkeit, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten zugewiesen, während in Abgrenzung zum Vermietungsrisiko das Verwendungsrisiko im gewerblichen Mietrecht den Mieter trifft 13. Ob bereits hiernach im vorliegenden Fall eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB zu versagen ist, bedarf indes aus nachfolgenden Gründen keiner Entscheidung. Denn die weiteren Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB sind nicht gegeben.

Trotz der gesetzlichen Risikoverteilung kann in Ausnahmefällen eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage geboten sein. Dabei kann aber nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung rechtfertigen. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt 14. Eine Anpassung des Vertrages muss zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht (mehr) zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheinen. Es muss eine derart gewichtige Störung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung des Austauschvertrags vorliegen, dass die Grenze des vertraglich übernommenen Risikos überschritten wird und die benachteiligte Vertragspartei in der getroffenen Vereinbarung ihr Interesse nicht mehr auch nur annähernd gewahrt sehen kann 15.

Die Prüfung dieser Voraussetzung erfordert eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere auch der Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen sind.

Die Angaben der Beklagten zum Ausmaß ihrer wirtschaftlichen Betroffenheit sind nicht ausreichend, um darauf eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB zu stützen.

Erstinstanzlich hat die Beklagte vorgetragen, dass sie die Geschäftsräume – den Betrieb der Ankaufstelle – im April 2020 aufgrund der Corona-Schutzverordnung des Landes NRW vollständig habe einstellen und schließen müssen. Noch im Mai 2020 sei es zu einem Rückgang von Angebot und Nachfrage infolge der Pandemie-Maßnahmen gekommen; innerhalb Deutschlands habe die Beklagte einen Rückgang der Ankaufszahlen von fast 80 % verkraften müssen. Auch im Juni 2020 habe von einer Erholung des Gebrauchtwagenmarktes noch nicht gesprochen werden können. Zutreffend hat das Landgericht Essen mit Verfügung vom 22.12.2020 darauf hingewiesen, dass sich dem eine zur Unzumutbarkeit der Zahlung der vereinbarten Miete führende wirtschaftliche Beeinträchtigung der Beklagten nicht entnehmen lasse.

Soweit es nunmehr noch um die Miete für den Monat April 2020 geht, kann allein aufgrund der zeitweisen Betriebsschließung in diesem Monat nicht auf die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen für den Geschäftsbetrieb insgesamt geschlossen werden. Die Beklagte und die mit ihr verbundenen Unternehmen sind bundesweit tätig. In welchem Ausmaß Umsatz und betriebswirtschaftliches Ergebnis in einer Gesamtschau nachteilig betroffen waren, hat die Beklagte nicht dargetan. Nach ihren Angaben hat sich eine Vielzahl von Mitarbeitern in Kurzarbeit befunden. Weder hierzu noch zu etwaigen sonstigen ersparten Aufwendungen und vorhandenen Rücklagen hat die Beklagte in der Sache vorgetragen. Mit der Berufung hat sie im Wesentlichen auf das vollständige Ausbleiben des Fahrzeugankaufsgeschäfts im Zeitraum der Betriebsschließung abgestellt und im Übrigen von einem „erheblichen Rückgang des Umsatzes“ gesprochen. Dass der Beklagten die Mietzahlung in unveränderter Höhe gerade vor diesem Hintergrund wirtschaftlich nicht zumutbar war, kann auf der Grundlage dieses Sachvortrags nicht festgestellt werden.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 24.09.2021 – 30 U 114/21
ECLI:DE:OLGHAM:2021:0924.30U114.21.00

Das Oberlandesgericht Hamm hat die Revision ausdrücklich zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO) und zwar aus folgenden Gründen:

Das Oberlandesgericht Dresden 16 und das Kammergericht Berlin 17 nehmen im Falle der vollständigen Schließung des Geschäftsbetriebs eines gewerblichen Mieters im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie unter Anwendung des § 313 BGB eine regelmäßige Reduzierung der Miethöhe um 50 % an. Hiervon weicht das Oberlandesgericht Hamm mit seiner Auffassung ab, auch in derartigen Fällen erfordere das normative Element der Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 BGB eine im Einzelnen vom Mieter darzulegende wirtschaftliche Betroffenheit.

 


  1. Landgericht Essen,Urteil vom 09.03.2021 – 4 O 217/20
  2. COVFAG oder „Covid-19-Gesetz“, BGBl. 2020 I S. 569, in Kraft getreten am 01.04.2020 (dort Art. 6 Abs. 5
  3. BT-Drs. 19/18110, S. 18
  4. OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20; OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20
  5. BGBl. I 2020, S. 3328, in Kraft getreten am 31.12.2020
  6. BT-Drs. 19/25322, S. 14
  7. BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09, NZM 2011, 727; OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 – 32 U 6358/20, NZM 2021, 948; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 – 7 U 109/20, NZM 2021, 224; OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020 – I-30 U 107/19, ZMR 2020, 739
  8. OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 – 7 U 109/20; OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 – 32 U 6358/20
  9. Leo/Götz, NZM 2020, 402; Leo, NZM 2021, 249, 257
  10. KG Berlin, Urteil vom 01.04.2021 – 8 U 1099/20
  11. BGH, Urteil vom 01.02.2012 – VIIII ZR 307/10, NJW 2012, 1718
  12. BGH, Urteile vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18, NJW 2020, 331; vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; so auch OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20
  13. BGH, Urteilkl vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09, NZM 2011, 727
  14. BGH, Urteil vom 01.02.2012 – VIII ZR 307/10, NJW 2012, 1718
  15. BGH, Urteile vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 96 Rn. 23; vom 01.02.2012 – VIII ZR 307/10, NJW 2012, 1718; vom 11.03.1993 – I ZR 27/91, NJW-RR 1993, 880; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20
  16. OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20, ZMR 2021, 476
  17. KG Berlin, Urteil vom 01.04. 2021 – 8 U 1099/20, ZMR 2021, 579
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