Grundsteuererlass bei strukturell bedingter Ertragsminderung

Bei einem bebauten Grundstücks, dessen Einheitswert im Ertragswertverfahren ermittelt worden ist, ist nach einem jetzt veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs der Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 Sätze 1 und 3 Nr. 2 Grundsteuergesetz unabhängig davon zu gewähren ist, ob die das erforderliche Ausmaß (mehr als 20%) erreichende Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Die Ertragsminderung ist lediglich an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen.

Die tatsächlich vereinbarte Miete ist maßgebend bei zu Beginn des Erlasszeitraums (1.1. des jeweiligen Kalenderjahres) vermieteten Räumen, wenn etwa der Mieter im Verlauf dieses Zeitraums die Miete schuldig bleibt oder auszieht und ein Nachmieter nicht oder nicht sofort gefunden werden kann. Die übliche Miete ist u.a. maßgeblich bei Räumen, die zu Beginn des Erlasszeitraums leer standen. Übliche Miete ist dabei die Miete, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Bleiben die tatsächlich erzielten Einnahmen in dem einjährigen Erlasszeitraum – bezogen auf das oder die Gebäude im Ganzen – hinter diesen Bezugsgrößen um mehr als 20% zurück, besteht ein Anspruch auf Grundsteuererlass, wenn den Steuerpflichtigen kein Verschulden an der Ertragsminderung trifft. Um dies auszuschließen, muss er sich um eine Vermietung der Räume zu einem marktgerechten Preis nachhaltig bemüht haben.

1. Eine Ertragsminderung, die das nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG erforderliche Ausmaß erreicht, führt auch dann zu einem Grundsteuererlass, wenn sie strukturell bedingt und nicht nur vorübergehender Natur ist.

2. Bei bebauten Grundstücken i.S. des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG ist für die Berechnung der Ertragsminderung zunächst danach zu unterscheiden, ob die von der Ertragsminderung betroffenen Räume/Raumeinheiten zu Beginn des Erlasszeitraums leer standen oder –wenn auch verbilligt– vermietet waren.

3. Bei zu diesem Zeitpunkt leer stehenden Räumen bildet die übliche Miete die Bezugsgröße, an der die Ertragsminderung zu messen ist. Bei den vermieteten Räumen bildet die vereinbarte Miete diese Bezugsgröße, solange die Miete nicht um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweicht.

4. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 24.10.07 – II R 5/05

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