Eigenbedarfskündigung: Kein Schadenersatz, wenn Wegfall des Grundes mitgeteilt wurde

Ein Mieter hat gegen den Vermieter nach einer Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn dieser ihm in der Folge nur mitteilt, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung entfallen ist, aber ihm nicht zugleich die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbietet.

Worum ging es?

In dem entschiedenen Fall hatten Mieter Schadenersatz wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung gegen ihren vormaligen Vermieter geltend gemacht, da dieser nach Wegfall des Grundes für die Eigenbedarfskündigung kein Angebot für den Abschluss eines neuen Mietvertrages gemacht habe.

Das Amtsgericht Kirchheim hat die Klage abgewiesen1.

Auf die Berufung der Mieterin hat das Landgericht Stuttgart einen Hinweis dahingehend erteilt, dass die Berufung ohne Aussicht auf Erfolg sei.

Warum?

Der Vermieter verletzt seine vertraglichen Pflichten und ist dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert2.

Vorliegend haben die hierfür darlegungs- und beweisbelasteten Kläger3 weder nachgewiesen, dass der Eigenbedarfsgrund vorgeschoben war (a), noch ist festzustellen, dass die Beklagte ihren nachvertraglichen Hinweispflichten nicht nachgekommen ist (b) bzw. den Klägern durch einen möglicherweise verspätet erteilten Hinweis der Beklagten ein kausaler Schaden entstanden ist (c).

a) Das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass ein vorgeschobener Eigenbedarf nicht nachgewiesen ist.

Das Berufungsgericht ist an die Feststellungen des Amtsgerichts gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an deren Richtigkeit oder Vollständigkeit begründen. Konkreter Anhaltspunkt in diesem Sinn ist jeder objektivierbare rechtliche oder tatsächliche Einwand gegen die erstinstanzlichen Feststellungen4. Konkrete Anhaltspunkte können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Eingangsgericht bei der Feststellung des Sachverhalts unterlaufen sind. Ein solcher Verfahrensfehler liegt namentlich vor, wenn die Beweiswürdigung in dem erstinstanzlichen Urteil den Anforderungen nicht genügt, die von der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO entwickelt worden sind. Dies ist der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist, oder wenn sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03, juris Rn. 9). Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen können sich schließlich auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung ergeben, insbesondere daraus, dass das Berufungsgericht das Ergebnis einer erstinstanzlichen Beweisaufnahme anders würdigt als das Gericht der Vorinstanz. Insoweit ist das Berufungsgericht zu einer erneuten Tatsachenfeststellung verpflichtet, soweit eine gewisse – nicht notwendig überwiegende – Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird5.

Gemessen hieran lassen sich konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Feststellungen des Amtsgerichts begründen könnten, weder der Berufungsbegründung, welche die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht ausdrücklich angreift, noch dem sonstigen Akteninhalt entnehmen.

Das Amtsgericht hat sich in seinen Entscheidungsgründen ausführlich und insgesamt nachvollziehbar mit den Angaben des Zeugen R. auseinandergesetzt. Nachdem dieser die Angaben der Beklagten im Wesentlichen bestätigt hatte, ist es nachvollziehbar, dass das Amtsgericht im Ergebnis nicht zu der Überzeugung gelangte, der Eigenbedarf sei vorgeschoben gewesen. Anhaltspunkte dafür, dass im Falle einer erneuten Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben würde, sind nicht ersichtlich.

b) Dass die Beklagte die Kläger mit E-Mail vom 11.10.2022 darüber informiert hat, dass der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund weggefallen ist, den Klägern in diesem Zusammenhang aber nicht ausdrücklich angeboten hat, das Mietverhältnis fortzusetzen, stellt entgegen der Auffassung der Kläger keine nachvertragliche Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch zu ihren Gunsten begründen könnte.

Zwar ging das Oberlandesgericht Karlsruhe im Jahr 1993 noch davon aus, dass der Vermieter (bis zur Räumung des Mieters bzw. bis zum Abschluss eines etwaigen Räumungsrechtsstreits) verpflichtet sei, den Mieter von einem Wegfall der die ausgesprochene Kündigung tragenden Gründe zu benachrichtigen und ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten6. Diese Auffassung wird – unter Verweis auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Karlsruhe aus 1993 – auch in der Kommentarliteratur noch vereinzelt vertreten7.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Vermieter den Mieter (bis zum Ablauf der Kündigungsfrist) aber nur auf den späteren Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen8, so das Landgericht Stuttgart weiter. Dass der Vermieter darüber hinaus verpflichtet sein soll, dem Mieter (ausdrücklich) die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten, ist der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hingegen nicht zu entnehmen. Aus Sicht des Landgerichts Stuttgart besteht hierfür auch kein Bedarf. Denn mit der Mitteilung des Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes werden die Mieter in die Lage versetzt, sich selbst – z. B. durch Einholung fachkundigen Rates – über etwaige rechtliche Konsequenzen des Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes zu informieren und in der Folge ggf. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

c) Ob die Beklagte ihre nachvertraglichen Pflichten dadurch verletzt hat, dass sie den Klägern den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes erst am 11.10.2022 und nicht bereits am 03.10.2022 mitgeteilt hat, kann dahinstehen. Denn jedenfalls wäre eine solche Pflichtverletzung nicht ursächlich für den klägerseits geltend gemachten Schaden. Die Kläger haben, worauf bereits das Amtsgericht zutreffend abgestellt hat, weder vorgetragen noch ist sonst ersichtlich, dass eine Mitteilung bereits am 03.10.2022 dazu geführt hätte, dass der geltend gemachte Schaden entfallen wäre.

Landgericht Stuttgart, Beschluss vom 27.01.2026 – 1 S 57/25

ECLI:DE:LGSTUTT:2026:0127.1S57.25.00

  1. AG Kirchheim, Urteil vom 29.10.2025 – 1 C 214/25 [↩]
  2. BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18 [↩]
  3. BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03 [↩]
  4. BGH, Urteil vom 29.06.2016 – VIII ZR 191/15 [↩]
  5. BGH, Beschluss vom 08.08.2023 – VIII ZR 20/23 [↩]
  6. OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.04.1993 – 11 U 60/92; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 07.10.1981 – 3 REMiet 6/81 [↩]
  7. vgl. etwa Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rn. 98 [↩]
  8. BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18; BGH, Versäumnisurteil vom 13.06.2012 – VIII ZR 356/11; BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 [↩]

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