Der Bundesgerichtshof hat aktuell entschieden, dass die Nichtleistung einer Mietkaution durch eine (im Mietvertrag zugelassene) Bankbürgschaft keinen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung darstellt.
Dies irritiert zunächst, heißt es doch in § 569 Abs. 2a BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund:
„Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.„
In § 551 BGB heißt es dann allerdings zu der Sicherheitsleistung, auf die man sich zur Kündigung nach Nichtzahlung beziehen kann:
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
In § 551 BGB geht es also ausschließlich um die Barkaution und nicht um eine selbstschuldnerische Bürgschaft von z.B. einer Bank.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde mietvertraglich vereinbart:
„Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €. Diese ist spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen.„
Der Vermieter hatte die von ihm ausgesprochene Kündigung u.A. auf die Nichtbeibringung der ihm zugesagten Bankbürgschaft gestützt.
Anders als die Vorinstanzen, das Amtsgericht Frankfurt am Main1) und das Landgericht Frankfurt am Main2, ausurteilten, sah der Bundesgerichtshof hierin keinen Kündigungsgrund, weil die zwischen den Parteien vereinbarte Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft nach Auffasung des Bundesgerichtshofs nicht in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift fällt.
Der Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands ist umstritten.
Nach einer – auch vom Berufungsgericht vertretenen – Ansicht erfasst die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB alle Arten von Sicherheitsleistungen im Sinne von § 551 BGB, mithin auch die hier in Rede stehende Bankbürgschaft3.
Nach einer anderen Ansicht berechtigt lediglich der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Barkaution beziehungsweise einer Geldsumme (§ 551 Abs. 2, 3 BGB) den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB4. Ist eine andere Art von Mietsicherheit vereinbart, könne der Vermieter das Mietverhältnis lediglich unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sowie der jeweiligen weiteren Voraussetzungen – fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise ordentlich nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kündigen5.
Die zuletzt genannte Auffassung trifft nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zu. Ist der Mieter – wie vorliegend der Beklagte – mit der Leistung einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen.
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB nicht „eindeutig“, dass hiervon sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst würden. Vielmehr ist der Ausschluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt; entgegen der Ansicht der Revision bedarf es somit keiner teleologischen Reduktion der Norm.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht hinreichend berücksichtigt, dass eine grammatische Gesetzesauslegung das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also den möglichen Wortsinn zu ermitteln.
Die Bestimmung des Wortsinns wiederum hat nicht isoliert, sondern im Zusammenhang des Normtextes zu erfolgen.
Demgegenüber hat das Berufungsgericht zur Begründung seiner Ansicht, wonach sich aus dem Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eine Begrenzung auf bestimmte Formen von Mietsicherheiten nicht entnehmen lasse, allein darauf abgestellt, dass die Vorschrift allgemein und ohne einschränkenden Zusatz auf eine „Sicherheitsleistung nach § 551“ verweise. Somit hat das Berufungsgericht bereits aus Teilen des Wortlauts der Norm auf deren Anwendungsbereich geschlossen, jedoch zur Auslegung des Begriffs „Sicherheitsleistung“ nicht – wie geboten –
den gesamten Normtext von § 569 Abs. 2a BGB in den Blick genommen.
Hiernach kann zur Bestimmung der vom Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfassten Arten von „Sicherheitsleistungen“ nicht allein der Verweis auf § 551 BGB herangezogen werden, sondern ist auch zu berücksichtigen, dass der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe „eines Betrages“ im Verzug sein muss, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Obgleich auch eine Bürgschaft durch den Mieter über einen bestimmten „Betrag“ gestellt wird, ergibt sich aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten sind.
Die systematische Stellung und die Konzeption der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB sprechen ebenfalls für einen Ausschluss der Bankbürgschaft aus deren Anwendungsbereich. Denn zum einen weist der Kündigungstatbestand einen Gleichlauf mit den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) auf. Zum anderen folgt dies aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB.
Die in § 569 Abs. 2a BGB geregelte Befugnis des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses im Falle des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Mietsicherheit ist an die Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) angelehnt. Hiermit wollte der Gesetzgeber einen „Gleichlauf“ zwischen den beiden Kündigungstatbeständen herstellen.
Die Normierung nicht direkt in § 543 BGB, sondern in der – die Vorschrift des § 543 BGB ergänzenden – Bestimmung des § 569 BGB, erklärt sich daraus, dass sie nach dem Willen des Gesetzgebers ausschließlich für den Bereich der Wohnraummiete Geltung beanspruchen soll.
Hierin erschöpfen sich entgegen vertretener Ansicht6 die aus der systematischen Betrachtung der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu ziehenden Schlussfolgerungen bezüglich deren Anwendungsbereichs jedoch nicht. Vielmehr folgt aus der Stellung dieser Bestimmung unmittelbar vor dem die Zahlungsverzugskündigung „ergänzend“ regelnden Absatz 3 des § 569 BGB sowie aus deren sonstigen – mit denen der Zahlungsverzugskündigung übereinstimmenden – Voraussetzungen, dass diese nur solche Fälle erfassen soll, in denen die Mietsicherheit in Form einer Geldsumme (Barkaution) zu erbringen ist.
Denn ebenso wie die fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB) erfordert auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB einen Verzug in Höhe von zwei Monatsmieten und bedarf es weder des Setzens einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Wiederum in Übereinstimmung mit der Zahlungsverzugskündigung sind die Fälle des Nachholrechts des Mieters (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) sowie der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) geregelt.
Ferner ergibt sich, so der Bundesgerichtshof weiter, aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 BGB, dass unter den Kündigungstatbestand nur solche Sicherheiten fallen, welche der Mieter in Teilleistungen erbringen kann, was bei einer Bankbürgschaft grundsätzlich nicht der Fall ist (§ 266 BGB).
Denn die fristlose Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit einem Betrag der Sicherheitsleistung voraus, „der der zweifachen Monatsmiete“ entspricht. Da die Höhe der Sicherheitsleistung gemäß § 551 Abs. 1 BGB jedoch bis zum dreifachen der monatlichen Nettokaltmiete betragen darf, die Kündigung nach Vorstehendem aber bereits zulässig ist, wenn der Mieter lediglich mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist, wird deutlich, dass der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB nur solche Mietsicherheiten erfasst, welche durch Teilleistungen erbracht werden können. Eine solche Teilzahlungsmöglichkeit normiert § 551 Abs. 2 BGB – zum Schutz des Mieters vor einer finanziellen Überforderung zu Beginn des Mietverhältnisses – jedoch nur für den Fall, dass als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist.
Demgegenüber sieht das Gesetz die Leistung einer Mietkautionsbürgschaft in Raten nicht vor; ein Recht des Mieters auf Teilleistungen besteht insoweit grundsätzlich nicht (§ 266 BGB).
Zudem folgt, so der Bundesgerichtshof weiter, auch aus der Entstehungsgeschichte des § 569 Abs. 2a BGB die Nichtanwendbarkeit dieser Kündigungsbestimmung auf eine Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft.
Denn gleichzeitig mit der Einführung dieser Bestimmung wurde die Befugnis des Mieters zu Teilzahlungen bei Sicherheiten in Form einer Geldsumme in § 551 Abs. 2 BGB differenzierter als zuvor geregelt. Nach dem vorherigen Rechtszustand war der Mieter zwar bereits zu drei Teilzahlungen berechtigt. Es war jedoch lediglich die Fälligkeit der ersten Rate – zu Beginn des Mietverhältnisses – normiert. Der Gesetzgeber sah zur näheren Ausgestaltung der Fälligkeit der beiden übrigen Raten der Geldsumme deshalb eine Veranlassung, weil der neue Kündigungsgrund des § 569 Abs. 2a BGB geschaffen wurde und ging somit ersichtlich von dessen Zusammenhang mit der – in Teilleistungen möglichen – Erbringung der Mietsicherheit in Form einer Geldsumme beziehungsweise als Barkaution aus.
Schließlich sprechen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch der Sinn und Zweck des § 569 Abs. 2a BGB dafür, dieses Kündigungsrecht des Vermieters nicht auf den Fall des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft zu erstrecken.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23
- AG Frankfurt am Main, Urteil vom 01.12.2022 – 33 C 697/21 (55 [↩]
- LG Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2023 – 2-11 S 1/23 [↩]
- vgl. BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Januar 2025, § 569 Rn. 50; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand: 1. Februar 2025, § 569 Rn. 14; jurisPK-BGB/Tiedemann,
Stand: 17. Dezember 2024, § 569 Rn. 125; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, Aufl., § 569 Rn. 15b; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 79, 82; Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 14 ff.; Schmid, MDR 2014, 940; Zehelein, WuM 2013, 133, 135; einschränkend Dauner-Lieb/Langen/Hinz, BGB, 1. Aufl., § 569 Rn. 50 [Anwendung bei einer Bürgschaft, wobei ein kündigungs-
relevanter Verzug erst durch die Fälligkeit der zweiten Monatsmiete ausgelöst werde] [↩] - vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66; Schmidt-
Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 61; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 39; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 569 Rn. 14a; Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IV Rn. 398; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 33 [gestützt auf eine teleologische Reduktion der
Norm]; Wiek, WuM 2013, 195, 198; J. Emmerich, WuM 2013, 323, 326; Horst, MDR 2013, 249; Karabulut, WuM 2014, 186, 187 und 191 [↩] - vgl. Staudinger/V. Emmerich, aaO Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, aaO [↩]
- vgl. Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 16 [↩]
