Kosten der Dachbegrünung sind nicht auf die Mieter umlegbar

Die Frage, welche Betriebskosten ein Vermieter auf die Mieter umlegen kann, ist immer wieder ein spannendes Thema.
Aufgrund der aktuellen Diskussionen zum Umweltschutz und der Anregungen, Dächer zu begrünen, stellt sich die Frage, ob ein Vermieter die Kosten hierfür umlegen kann.
In Köln hatte ein Vermieter die Idee, die Kosten hierfür über die Position „Gartenpflege“ auf die Mieter umzulegen. Beim Amtsgericht Köln hatte er damit indes keinen Erfolg.
Auf die Klage des Vermieters auf Zahlung der anteiligen Betriebskosten, die die Kosten der Dachbegrünung enthielt, machte die beklagte Mieterin nach Auffassung des Amtsgerichts Köln zu Recht geltend, dass die Dachbegrünungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen.
Zwar sind nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) die Kosten der Pflege und Unterhaltung einer Gartenanlage umlagefähig. Die hier in Rede stehenden Kosten der Dachbegründung stellen aber keine solchen Gartenpflegekosten dar, so das Amtsgericht Köln. Ausschlaggebend für die Beurteilung ist nicht die Frage, so das Amtsgericht Köln, ob die Mieter die Gartenfläche selbst nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden, sondern vielmehr, ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und deshalb geeignet ist, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern1. Dies ist bei einem an das Anwesen angrenzenden Garten der Fall, da dieser den Gesamteindruck des Hauses bereits von außen aufwertet. Bei einer Dachbegrünung kann dies aber nicht im Grundsatz angenommen werden. Ein begrüntes Dach verschönert weder per so ein Anwesen noch sorgt es grundsätzlich für einen besonders gepflegten Eindruck. Dies hängt vielmehr von der Art der Begrünung und der Einsichtbarkeit des Daches auf. Vorliegend ist zudem nicht einmal vorgetragen, in welcher Höhe das begrünte Dach liegt und ob es von außen wahrnehmbar ist. Nach alledem kann nicht von einer Verschönerung des Anwesens durch das begrünte Dach ausgegangen werden. Da der in der Nebenkostenabrechnung 2013 auf die Dachfläche entfallende Kostenpunkt Gartenpflege unbestritten 1.044,46 € und der Wohnanteil der Beklagten 90 qm beträgt, beträgt der zurückzuerstattende, weil ohne Rechtsgrund berechnete Betrag der Kosten der Dachbegrünung 1.044,46 € : 2.656 qm x 90 qm = 35,39 €.
Amtsgericht Köln, Urteil vom 01.03.2016 – 206 C 232/15
  1. BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03 []
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