Verwaltungskostenpauschale als Bestandteil der Grundmiete zulässig?

Miethöhe und Betriebskosten sind naturgemäß ein ewiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter (siehe bei uns nur hier, hier und hier).

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung darstellt, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

Hintergrund der Entscheidung:

Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen:

§ 7 – Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen
1.
Die Miete X netto kalt brutto kalt beträgt zzt. EUR 1.499,99
Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12
[…]
Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt zzt. EUR 123,75
Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38
zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24

§ 18 – Betriebskosten
[…] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]

Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von 601,65 €. Mit der vorliegenden Klage begehrt er – unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen – die Rückzahlung dieser Summe.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat die Klage abgewiesen1. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt2.

Mit der vom Landgericht Berlin zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, hatte aber keinen Erfolg.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hat das Landgericht Berlin zu Recht angenommen, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht.

Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden3.

Hintergrund für die – in der Praxis auch seit langem allgemein übliche – gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das – wesentlich aufwendigere – Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein4. Vielmehr kann er im Fall einer Betriebskostenpauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlungen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet ist.
Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB allerdings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für – hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vorliegende – Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesbegründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht möglich ist5.

In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskostenpauschale hat das Landgericht Berlin rechtsfehlerfrei eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung gesehen.
Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine „zusätzliche Preishauptabrede über die Nettomiete“ handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grund-miete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34,38 € enthalten seien, so der Bundesgerichtshof.
Allerdings trifft es zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen – aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen – Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben6. Dies gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete „einpreisen“ oder auch separat als weiteren Bestandteil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB).
Das Landgericht Berlin hat jedoch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zutreffend angenommen, dass in der hier formularmäßig vereinbarten „Verwaltungskostenpauschale“ eine bloße Offenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung7.

Letztlich bedarf es hier aber nach Auffassung des Bundesgerichtshofs keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungsmöglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskostenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden.
Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungskosten seit jeher nicht als Betriebskosten umgelegt werden können, dafür sprechen, dass mit der genannten Pauschale Verwaltungskosten nicht – unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten – umgelegt werden sollten, sondern lediglich ein – unveränderbarer – Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war, der als solcher – wie oben ausgeführt – auch in der Wohnraummiete wirksam vereinbart werden kann.
Auf der anderen Seite zeigt schon die Bezeichnung als „Verwaltungskostenpauschale“ die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund-)Miete Bezeichnungen als „Pauschale“ oder als „Vorschuss“ fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind.

Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummiete die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist8.
Die Berechnung der Mietkaution spricht ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend in § 20 des Mietvertrages festgelegte Kautionshöhe von 4.499,97 € entspricht genau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag mit 1.499,99 € ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter nicht verwehrt, weniger als den Maximalbetrag von drei Monatsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwartenden, hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern.
Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Kap-pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt9, spricht dies aus Sicht eines verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat, so der Bundesgerichtshof weiter.
Soweit die Revision darauf hinweist, dass in § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages mit den Kosten für Garage und Kfz-Stellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind, ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale Bestandteil der Grundmiete sein sollte. Denn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, das – anders als die Verwaltungskostenpauschale – eindeutig der Grundmiete zuzurechnen ist.

Ebenfalls ohne Erfolg bleibt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs der Hinweis der Klägerin auf den Umstand, dass die Verwaltungskosten weder in § 18 des Mietvertrages noch in der Anlage 1 zum Mietvertrag im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betriebs-kosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung im Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen ausweislich ihres Wortlautes – „insbesondere“; „u.a.“ – nicht abschließend.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17

ECLI:DE:BGH:2018:191218UVIIIZR254.17.0

  1. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.06.2017 – 122 C 50/17 []
  2. LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2017 – 67 S 196/17 []
  3. BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10; BT-Drs. 14/4553, S. 50 []
  4. vgl. schon BT-Drs. VI/2421, S. 4; BT-Drs. 7/2011, S. 8 []
  5. vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 50 []
  6. BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/17 []
  7. BGH, Urteile vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/15; vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 []
  8. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 []
  9. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 []
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