Mieterhöhungen und ihre Wirksamkeit sind naturgemäß immer ein Streitthema. Dementsprechend sollte auch immer auf die Einhaltung der Formalia geachtet werden.
Eine Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, ist die Erhöhung aufgrund einer mietvertraglich vereinbarten Indexklausel nach § 557b Abs. 3 S. 1, 2 BGB.
In den letzten Jahren waren immer wieder sehr mieterfreundliche Entscheidungen (und Gesetzesänderungen) zu beobachten.
Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten erfordert, damit das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist.
In dem entschiedenen Fall betrug die Kaltmiete ursprünglich monatlich 655 € zuzüglich 30 € für Garage und Stellplatz. Ferner enthielt der Mietvertrag zur Höhe der Miete folgende Bestimmung:
„Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statisti-schen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist. […]“
Die beklagten Vermieter erhöhten die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 €. Zur Begründung führten sie aus:
„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. […]“
Der klagende Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge in der Folgezeit nicht. Bei Mietende zahlten die Beklagten deshalb einen Kautionsbetrag von 1.104,15 € nicht aus.
Die auf Rückzahlung dieses Betrages gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt1.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgten die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter und hatten Erfolg.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts München II haben die Beklagten nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Miete wirksam erhöht und waren deshalb berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution in Höhe der nicht gezahlten Erhöhungsbeträge einzubehalten.
Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der Miete nach Absatz 1 der Vorschrift durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Diesen gesetzlichen Anforderungen wird die Erklärung der Beklagten gerecht. Denn die Beklagten haben in diesem Schreiben den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete (inklusive Garage und Stellplatz) angegeben. Damit standen dem Kläger alle notwendigen Angaben zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung zur Verfügung.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts München II erfordert nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter – über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus – zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt2.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Regelung. Es liegt vielmehr – auch für den durchschnittlichen Mieter – auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte „vorzurechnen“ hätte. Dafür gibt das Gesetz keine Grundlage. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreformgesetze bei der Indexmiete eine Erweiterung der schon nach der Vorgängerregelung (§ 10a Abs. 3 MHG) erforderlichen Angaben – aus Gründen der Rechtssicherheit – nur insoweit für erforderlich gehalten, als über die eingetretene Indexänderung hinaus nunmehr auch die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden muss. Dem wird das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten aber gerecht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16
ECLI:DE:BGH:2017:221117UVIIIZR291.16.0
- AG Weilheim i. OB, Urteil vom 28.06.2016 – 1 C 29/16; LG München II, Urteil vom 22.11.2016 – 12 S 3183/16 [↩]
- ebenso Staudinger/ J.Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557b Rn. 26; Both, in: Herrlein/ Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 557b Rn. 36; MünchKomm-BGB/Artz, 7. Aufl., § 557b Rn. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 557b Rn. 25 [↩]
