WEG: Der nicht dringende Fall – Schadensersatzansprüche gegen den Hausverwalter

Ein Hausverwalter ist zum Abschluss eines Werkvertrages namens der Eigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG a.F. nur berechtigt, wenn es sich um eine dringende Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelte. Sofern die Auftragserteilung nicht in diesem Sinn als Notgeschäftsführung gerechtfertigt werden kann, verbleibt es demgegenüber bei der alleinigen Entscheidungszuständigkeit der Eigentümerversammlung. Ein Wohnungseigentumsverwalter, der sich über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinwegsetzt, verletzt seine Vertragspflichten. Er hat der Eigentümergemeinschaft den gesamten ihr daraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Dazu gehört im Ausgangspunkt der gesamte Werklohn, den der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der Gemeinschaft an den Unternehmer gezahlt hat.

Um einen dringenden Fall im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung nur dann, wenn die Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in solchem Maße eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung nicht möglich ist1. Ob nach diesen Maßstäben ein dringender Fall vorliegt, ist nach der Sachlage zu beurteilen, wie sie sich aufgrund der vorliegenden Informationen zum Zeitpunkt der Auftragserteilung darstellte. An die Art und Weise der Verarbeitung dieser Informationen im Hinblick auf die Schlussfolgerung, eine Maßnahme sei im Wege Notgeschäftsführung unabweisbar, sind jedoch die Sorgfaltsmaßstäbe anzulegen, deren Einhaltung von einem sorgfältigen und erfahrenen Wohnungseigentumsverwalter erwartet werden können.

In dem seitens des Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall lag bereits nach dem eigenen Vorbringen des Hausverwalters ein dringender Fall zur Erteilung eines Auftrags zu einer Gesamtsanierung der nach außen geführten Abflussrohre, der Drainage sowie der Außenabdichtung des Kellermauerwerks nicht vor. Deshalb komme es, so das Oberlandesgericht, entgegen der Auffassung des Landgerichts2 auf eine Beurteilung der Beweislast nicht an.

Fest stehe, dass der Zeuge W. erstmals am 14.09.2001 nach einer entsprechenden Meldung des damaligen Hauswarts einen Wassereintritt in einem Kellerraum festgestellt hatte. Nach eigenem Bekunden will er Wasser an den Kelleraußenwänden herunterlaufen gesehen und Undichtigkeiten im Bereich der Durchführung von Rohren durch die Außenwand festgestellt haben. Der Hauswart hat angegeben, es habe sich lediglich um zwei Wasserpfützen im Umfang einer Armumdrehung gehandelt. Jedenfalls hat der Zeuge W. die Angelegenheit zunächst nicht als so dringlich angesehen, dass mit weiteren Maßnahmen nicht noch bis zu der von ihm für den 08.10.2001 (also mehr als drei Wochen später) vereinbarten Öffnung des Bodens im Bereich des Hauses Nr. 22 hätte zugewartet werden können. Nach insoweit übereinstimmender Aussage von Zeugen wurde an diesem Tag festgestellt, das im Bereich der Öffnung Tonrohre (um welche Leitungen es sich genau handelte, ist offen geblieben) gebrochen und teilweise zerdrückt waren. Ferner war eine Isolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden. Schließlich haben beide Zeugen die Gefahr einer Fundamentunterspülung angesprochen.

Diese Gesichtspunkte können nach den dargestellten Maßstäben nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm nicht die Annahme einer Dringlichkeit der Beauftragung der alsdann ausgeführten umfassenden Sanierungsarbeiten ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung rechtfertigen. Dabei ist besonders zu berücksichtigen, dass es sich um eines von drei im Jahre 1958 errichteten Gebäuden handelt. Die von den Zeugen festgestellten Mängel von Rohrleitungen und der Außenisolierung des Kellermauerwerks müssen offenbar schon über einen längeren Zeitraum bestanden haben, ohne dass dramatische Feuchtigkeitsschäden eingetreten sind, die zu sofortigen Maßnahmen hätten Anlass geben müssen. Es zeigte sich vielmehr das alltägliche Bild eines älteren Wohngebäudes mit erheblichem Sanierungsbedarf. Gerade im Hinblick auf den Umfang dieses Sanierungsbedarfs war eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung von besonderer Bedeutung. Soweit ein Zeuge die Gefahr einer Fundamentunterspülung angesprochen hat, hätte der Zeuge W. diese Bewertung einer kritischen Überprüfung im Hinblick darauf unterziehen müssen, welche Gründe dafür sprechen konnten, dass ein solches weiter gehendes Schadensereignis wirklich konkret und nahe liegend bevorstand, nachdem der aktuell festgestellte Schadenszustand offenbar bereits seit längerer Zeit bestanden hatte, ohne dass es bisher zu einer solchen Fundamentunterspülung gekommen war. Allein die nahe liegende Schlussfolgerung, dass die Äußerung eines der Zeugen von dem Bestreben beeinflusst war, sofort an der Baustelle und ohne Bindung an vereinbarte Preise einen Auftrag für umfassende Sanierungsarbeiten zu erhalten, hätte dem Zeugen W. Anlass geben müssen, jedenfalls zur Gefahr einer Fundament-unterspülung kurzfristigen sachverständigen Rat in Anspruch zu nehmen. Von einem professionellen Verwalter muss erwartet werden, dass er in der Lage ist, sich solchen scheinbaren Zwängen zur spontanen Erteilung eines umfassenden Auftrags an der Baustelle ohne betragsmäßige Kostenbegrenzung zu entziehen. Insgesamt sprechen keine tragfähigen Gründe dafür, warum in der Situation am 08.10.2001 die Baustelle nicht hätte gesichert und eine Rohrleckage provisorisch hätte behoben werden können, um zunächst kurzfristig eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen zu können. Bereits die Regelfrist für die Einberufung einer Eigentümerversammlung betrug nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG a.F. lediglich eine Woche und hätte im Fall besonderer Dringlichkeit noch weiter verkürzt werden können. Jedenfalls geht das Oberlandesgericht Hamm davon aus, dass bei einer aus 30 Miteigentümern bestehenden Eigentümergemeinschaft innerhalb eines Zeitraumes von zwei Wochen eine außerordentliche Eigentümerversammlung durchführbar gewesen wäre und sogar noch die Zuziehung eines Sachverständigen (etwa eines Architekten) zur Abschätzung des erforderlichen Sanierungsumfangs und der dadurch entstehenden Kosten ermöglicht hätte.

Der den Wohnungseigentümern entstandene Schaden besteht in dem Betrag, den der Hausverwalter aus Mitteln der Gemeinschaft zum Ausgleich des Werklohns der beauftragten Firma entnommen hat. Im Wege der Vorteilsausgleichung sind darauf nur diejenigen werkvertraglichen Leistungen anzurechnen, die die Eigentümergemeinschaft erhalten hat und die die Wohnungseigentümer selbst im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) zwingend sofort hätte beschließen müssen. Dem Zusammenhang nach komme, so das Oberlandesgericht, dieser Gesichtspunkt ausschließlich in Betracht in Bezug auf Arbeiten zur Verlegung von Abflussrohren als Ersatz für defekte Rohre. Denn die Gemeinschaft hätte sich solchen Arbeiten nicht entziehen können, wenn etwa infolge defekter Rohre aus dem Gebäude abfließendes Wasser im Erdreich versickert wäre.

Darüber hinaus gehend kann der Hausverwalter seiner Inanspruchnahme auf Schadensersatz nicht mit Erfolg entgegenhalten, der von ihm zu ersetzende Betrag bereicherungsrechtlich zurückerstattet werden müsse. Zwar ist ein Bereicherungsanspruch der Wohnungseigentümer nach § 812 Abs. 1 S. 1 2. Var. BGB im Hinblick darauf denkbar, dass der Wert der Leistungen der beauftragten Firma den Wohnungseigentümern zugute gekommen ist, während er, der Hausverwalter, schadensersatzrechtlich für die Vergütung der beauftragten Firma einzustehen hat. Berechtigte des hier geltend gemachten Schadensersatzanspruches ist indessen die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband, und zwar aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.06.20053 auch bereits vor Inkrafttreten der dieser Rechtsprechung inhaltlich entsprechenden Regelung in § 10 Abs. 6 WEG n.F.. Die vermögensrechtliche Wertverschiebung, die Gegenstand eines etwaigen Bereicherungsanspruchs sein könnte, tritt jedoch ausschließlich hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums am Grundstück ein. Es handelt sich insoweit jedoch gerade nicht um Verwaltungsvermögen der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 10 Abs. 6 S. 2 WEG n.F., sondern um das persönliche Immobilieneigentum der Wohnungseigentümer nach ideellen Bruchteilen4. Deshalb könnte sich ein denkbarer Bereicherungsanspruch des Hausverwalters ausschließlich gegen die einzelnen Wohnungseigentümer richten.

Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 19.07.2011 – 15 Wx 120/10

  1. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 26.02.2004 – 2 Z BR 266/03 []
  2. Landgericht Münster, Beschluss vom 30.01.2008 – 3 T 39/08 []
  3. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 []
  4. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 []
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