Was sollen Kosten für „Center-Manager“ sein? – fragt sich auch der BGH

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt ein Gewerberaummietvertrag in der Auflistung der auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten u.a. eine Position

„Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung“.

Über die Abrechenbarkeit dieser Positionen, d.h. der Wirksamkeit dieser Klausel entstand zwischen den Parteien Streit.

Der Bundesgerichtshof hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt1. Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der „Verwaltungskosten“ in gleicher Weise2.

Diese Formularklausel ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hinreichend transparent, so der Bundesgerichtshof. Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners3. Dem genügt die vorliegende Klausel, soweit sie die Verwaltungskosten betrifft.

Der im Mietvertrag verwendete Begriff der „Verwaltungskosten“ ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB4. Wie auch das Berufungsgericht erkannt hat, kann zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der Betriebskostenverordnung hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen5. Zwar fallen bei gewerblichen Mietobjekten andere Verwaltungskosten an als bei der Wohnungsmiete. Daraus folgt aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzuwenden wäre. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus allein, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird dadurch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders (Bundesgerichtshof, Urteil in BGHZ 183, 299)).

Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedurfte es keiner näheren Konkretisierung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen und auch nicht der Festlegung einer Höchstgrenze, zumal zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststehen musste, welche Kosten entstehen werden. Vielmehr hatte die Klägerin ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung. Der Vermieter kann die Verwaltungskosten im Rah-men des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Daraus ergibt sich gleichzeitig, dass die Kosten nicht zu einem Überraschungseffekt führen. Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden6. Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt, das den Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen7.

Mit zutreffenden Erwägungen hat das Oberlandesgericht allerdings die unter der Position Centermanagement abgerechneten Kosten für nicht umlagefähig gehalten. Denn der Begriff des Centermanagements oder „Center-Manager“, wie im Vertrag aufgeführt, ist nicht ausreichend bestimmt. Hinsichtlich dieses Begriffs fehlt es an ausreichender Transparenz; es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen werden sollen oder welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Denn gerade weil die Klägerin daneben unter demselben Buchstaben auch „Kosten für Verwaltung“ und unter Buchstabe r) fernerhin „Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume“ verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten unter dem Begriff „Center-Manager“ anfallen8. Zu Recht weist das Berufungsgericht darauf hin, dass der Begriff „Kosten für Center-Manager“ keine Eingrenzung der damit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen erlaubt, da etwa auch Aufwendungen für Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen, Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen erfasst sein könnten. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich in § 13/II des Mietvertrages eigens verpflichtete, einer mit ähnlicher Zielsetzung noch zu gründenden Werbegemeinschaft für das Einkaufszentrum beizutreten9. Weil der Umfang der durch den „Center-Manager“ zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein „Ortsüblichen und Notwendigen“ eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent10.

Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen. Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstel-lung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln.

Die mehrjährige unbeanstandete Begleichung der u.a. die Position „Center-Manager“ enthaltenen Betriebskostenabrechnung begründet auch keine gesonderte, außerhalb des Mietvertrages stehende Vereinbarung einer Umlageregelung11.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09

  1. Bundesgerichtshof, Urteil in BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 []
  2. Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 []
  3. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.05.2007 – XII ZR 13/05 []
  4. Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 []
  5. Bundesgerichtshof, Urteil in BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 []
  6. vgl. Bundesgerichtshof, Urteil in BGHZ 183, 299; Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08; Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 []
  7. Bundesgerichtshof, Urteil in BGHZ 183, 299; Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 []
  8. vgl. KG in KGR 2004, 21, 22; s. auch Bundesgerichtshof, Urteil in BGHZ 183, 299 []
  9. zur Zulässigkeit solcher Klauseln vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/04 []
  10. vgl. Bundesgerichtshof, Urteil in BGHZ 183, 299; Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08; Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2011 – XII ZR 112/09 []
  11. vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 29.05.2000 – XII ZR 35/00 []
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