Schimmel in der Mietwohnung: Wie lüftet man richtig?

Schimmelbildung in Mietwohnungen ist immer wieder der Grund für Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, worüber wir schon vor Jahren berichtet hatten. In der Regel wird dann bei Gericht darüber gestritten, ob es sich um einen Baumangel handelt oder, ob der Schimmel durch ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters entstanden ist.

Viele Vermieter sind daher dazu übergegangen, dem Mietvertrag eine Anleitung zum richtigen Lüften beizufügen. Dies kann aber, wie eine Entsceidung des Landgerichts Berlin zeigt, nach hinten losgehen, wenn die Hinweise nach Auffassung des im Rechtsstreit befragten Sachverständigen falsch sind.

Aber im Einzelnen:

Das Landgericht Berlin hat eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte 1 bestätigt, mit dem der Klägerin (Mieterin) gegenüber dem Beklagten (Vermieter) ein Anspruch auf Rückzahlung minderungsbedingt überzahlter Miete im Zeitraum von August 2018 bis Februar 2019 in Höhe von 770,30 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 536, 536a BGB in Höhe von 2.444,58 € zuerkannt wurde.

Die Klägerin war nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung in Höhe von 25 % der Bruttomiete berechtigt.

Zwar war der streitgegenständliche Schimmelbefall nach den Feststellungen des Sachverständigen in dem gerichtlich eingeholten Gutachten nicht auf Baumängel zurückzuführen. Jedoch steht nach den überzeugenden und nachvollziehbaren ergänzenden Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zur Überzeugung des Landgerichts Berlin fest, dass die Schimmelbildung losgelöst von einem wegen der Entstehung der maßgeblichen Schimmelpilzbildung außerhalb der Heizperiode zu vernachlässigenden etwa unzureichenden Heizverhalten der Klägerin dem alleinigen Verantwortungsbereich des Beklagten zuzurechnen ist.

Das für die Schimmelentstehung in den Sommermonaten ursächliche fehlerhafte Lüftungsverhalten der Klägerin ist bereits deshalb von dem Beklagten zu verantworten, da ein an den Vorgaben des Informationsblatts „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtetes Lüftungsverhalten nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen unzureichend war.

Maßgeblich für die Beurteilung ist im Ausgangspunkt, dass der streitgegenständliche starke Schimmelbefall im August bei erstmaliger Mangelanzeige im Juni 2018 und nicht während der Heizperiode aufgetreten ist. Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung sind in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung in den streitgegenständlichen Bereichen erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der gemäß Erläuterung des Sachverständigen wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall auf einen nach Maßgabe des Gutachtens kritischen Wert zu vermeiden. Diese Annahme ist ausweislich der nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen darauf zurückzuführen, dass die im Sommer tagsüber typischerweise zu verzeichnende deutlich höhere absolute Feuchtigkeit der Außenluft nicht zu der mit der Lüftung bezweckten Verringerung der vorliegend lagebedingt ohnehin eher niedrigen Raumlufttemperatur beitragen konnte, sondern ein Lüften tagsüber durch das Eindringen der im Vergleich zu der Innenraumluft wärmeren feuchteren Luft statt zu einer Entfeuchtung des Raumes zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit auf den in seinem Gutachten im Einzelnen erläuterten schimmelkritischen Grenzbereich führte. Diesen kausalen Zusammenhang hat der Sachverständige auf Nachfragen des Gerichts ausdrücklich nicht auf lediglich außergewöhnlich hohe sommerliche Ausreißer-Temperaturen begrenzt.

Nach Maßgabe dieser Feststellungen kann der Klägerin nicht zum Vorwurf gereichen, ihr Lüftungsverhalten im Sommer nicht auf das nach den weiteren Angaben des Sachverständigen erforderliche nächtliche Lüften nach Abkühlen der Temperaturen beschränkt zu haben. Dies hat bereits angesichts des von ihr ausweislich des als Anlage 1 Nr. 5 zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ geschuldeten Verhaltens zu gelten, das lediglich den pauschalen Hinweis enthält, die Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ komme, müsse „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden“. Der Sachverständige hat überzeugend unter Verweis auf das für die Entstehung des Schimmelschadens für ursächlich erachtete – von der Klägerin bestätigte – regelmäßige Lüftungsverhalten auch in den Sommermonaten erläutert, ein Fehlverhalten der Mieterin sei nicht erkennbar, da in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen werde.

Soweit sich der Beklagte auf ein unzureichendes Heizverhalten der Klägerin beruft, ist nach Maßgabe des gefundenen Ergebnisses nach Auffassung des Landgerichts Berlin nicht von einem Mitverschulden (§ 254 BGB) auszugehen. Denn die hier streitgegenständlichen Schimmelbildungen sind nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin im Sommer entstanden. Dass das Heizverhalten den streitgegenständlichen Schimmelbefall verstärkt hat, ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann dahinstehen, ob eine Schimmelbildung überhaupt durch ein zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten dauerhaft vermeidbar gewesen wäre, wofür es nach den Ausführungen des Sachverständigen angesichts der dargelegten bauphysikalischen Problematik zumindest eines detaillierteren Hinweises auf das wohnungsbezogen konkret zu beschreibenden Lüftungsverhalten auch im Sinne eines jedenfalls außerhalb des Sommers bedarfsgerechten Ablüftens durch Querlüften bei Vermeidung eines zu häufigen oder länger andauernden Lüftens bedurft hätte.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat zudem der Höhe nach – so das Landgericht Berlin weiter – im Rahmen der angenommenen Verzugshaftung zutreffend die Voraussetzung eines fälligen Mangelbeseitigungsanspruchs (§ 535 BGB), den der Beklagte trotz Fristsetzung schuldhaft nicht erfüllt hat (§ 286 BGB), bejaht.

Hinsichtlich der Schadenshöhe – teils im Wege zulässiger Schadensschätzung nach § 287 ZPO – ist das Gericht nach der von der Klägerin im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung nach § 141 ZPO bestätigten ausführlichen Darlegung der Grundlagen der Berechnung von dem dargelegten Arbeitsaufwand sowie der Beschaffung und den aufgewendeten Kosten des angegebenen Materials überzeugt (§ 286 ZPO). Die Klägerin hat im Einzelnen nachvollziehbar dargetan, die teils anspruchsvollen zur fachgerechten Schimmelbeseitigung erforderlichen aufwendigen Arbeitsgänge, etwa das Ablösen der Tapete, gemeinsam mit ihrem Sohn vorgenommen zu haben, der sie auch beim Kauf der Materialien unterstützt und zur Vorbereitung der Arbeiten mit ihr an einer vorherigen fachlichen Beratung teilgenommen habe. Die angesetzten 10,- €/Stunde sind nicht als überhöht anzusehen und liegen nicht über dem für die Beschäftigung ungelernter Hilfskräfte üblichen Stundenlohn. Soweit die Berufung darauf verweist, die eigenen Arbeitsleistungen der Klägerin und ihres Sohnes seien nicht ersatzfähig, verfängt dies nicht. Unabhängig von etwaigen Verdienstausfällen stellt die erbrachte eigene Arbeitsleistung sowie diejenige von helfenden Dritten einen als Aufwendung ersatzfähigen Vermögenswert dar 2.

Die Angemessenheit des geltend gemachten Aufwendungsersatzanspruchs findet in den nachvollziehbaren Angaben des Sachverständigen ihre Bestätigung, wonach für die aufgrund der spezifisch zu bearbeitenden Oberflächen aufwendigen in mehreren Arbeitsschritten vorzunehmenden Maßnahmen unter Anwendung besonderer Schimmelbeseitigungsmittel Kosten von etwa 2.000,- € angemessen und üblich seien.

Landgericht Berlin, Urteil vom 06.04.2021 – 67 S 358/20 (rechtskräftig)

 


  1. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.10.2020 – 25 C 124/19
  2. BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 88/95, NJW 1996, 921
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