Rauchwarnmelder schon angebracht – WEG kann einheitlichen Dienstleister beauftragen

In mehreren Bundesländern, z.B. in NRW, ist die Anbringung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen Pflicht.

Wir hatten bereits hier und hier über die daraus resultierenden Fragen hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kosten berichtet und hier über die Duldungspflicht des Mieters bzgl. der Anbringung durch den Vermieter.

Wie sieht es aber in einer Wonungseigentümergemeinschaft (WEG) aus, wenn mehrere Wonungseigentümer bereits Rauchwarnmelder haben anbringen lassen, aber nun die WEG beschliesst, durch einen konkreten Dienstleister in allen Wohnungen Rauchwarnmelder anbringen und warten zu lassen?

Haben dann diejenigen Wonungseigentümer ihre Investition in den Wind geschossen, die schon frühzeitig einzeln aktiv wurden?

Der Bundesgerichtshof sieht das in einer aktuellen Entscheidung in der Tat so:

Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

In dem entschiedenen Fall waren die Kläger Mitglieder einer aus 32 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 BauO NRW bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung den Einbau, die Wartung und die Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen der Anlage durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten von 26,75 € je Gerät sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten von derzeit 4,71 € je Gerät über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Die Kläger hatten indes schon Rauchwarnmelder anbringen lassen und haben deshalb den Beschluss des WEG angefochten. Die Klage wurde vom Amtgericht Mettmann abgewiesen1; die Berufung wurde vom Landgericht Düsseldorf zurückgewiesen2.

Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidungen nun bestätigt.

Zu Recht bejaht das Landgericht Düsseldorf nach Auffassung des Bundesgerichtshofs eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen der Anlage.
Nach § 49 Abs. 7 Satz 3 BauO NRW sind Eigentümer von Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, verpflichtet, Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, bis spätestens zum 31.12.2016 mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es sich um eine eigentumsbezogene Pflicht. Für diese besteht eine Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft3.
Die Wohnungseigentümer sind nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern auch für Räume zu beschließen, in denen Wohnungseigentümer – wie hier die Kläger – bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht haben. Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden4. Inwieweit die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung, nicht aber der Beschlusskompetenz5.
Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Sie folgt aus § 21 Abs. 1, 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Stimmenmehrheit beschließen können. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum6.
Der Annahme einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Wartung und Kontrolle der Rauchwarnmelder steht auch nicht die Vorschrift des § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW entgegen, so der Bundesgerichtshof weiter. Diese bestimmt zwar, dass der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 übernommen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. Der Gesetzgeber wollte durch die Regelung des § 49 Abs. 7 BauO NRW nicht in bestehende Aufgabenverteilungen eingreifen, sondern die Kosten und Lasten zwischen dem Eigentümer und dem unmittelbaren Besitzer, in der Regel also zwischen Vermieter und Mieter, sachgerecht verteilen. Nach der Intention des Gesetzgebers haben deshalb der Eigentümer die Installation der Rauchwarnmelder und der unmittelbare Besitzer deren Wartung vorzunehmen
((LT NRW-Drs. 16/1624 S. 6 f. mit Plenarprotokollen 16/18 S. 1351 und 16/24 S. 2037, 2039)). Den Eigentümer sollten neben den Kosten für die Installation nicht auch noch die Kosten für die Wartung treffen. Damit wollte der Gesetzgeber aber nicht verbieten, dass der Eigentümer sich um die Wartung
kümmert.

Rechtsfehlerfrei ist, so der Bundesgerichtshof, auch die Annahme des Landgerichts Düsseldorf, dass
der Beschluss der Wohnungseigentümer den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entspricht.
Allerdings ist umstritten, ob ein Beschluss, alle Wohnungen einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und die Geräte zu warten, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn einzelne Wohnungseigentümer in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder installiert haben und
diese selbst warten. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bislang offen gelassen7.
Nach verbreiteter Ansicht entspricht ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungseigentümer könnten bei einer Ermessensausübung diesem Aspekt den Vorzug geben und seien nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft hätten, von der einheitlichen Installation und Wartung auszunehmen8.

Nach anderer Ansicht entspricht ein solcher Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Er greife ohne hinreichenden Grund in die Rechte derjenigen Wohnungseigentümer ein, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder installiert hätten, und verstoße daher gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Die betroffenen Wohnungseigentümer würden mit unnötigen Kosten belastet; ihre Ausklammerung von einer einheitlichen Regelung sei für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit Nachteilen verbunden9.

Die zuerst genannte Ansicht ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs richtig. Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger
Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

Ein Beschluss hält sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht10. Ob dies der Fall ist, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen11.
Es bestehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der Anlage.

Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes wird auch das Gemeinschaftseigentum geschützt12. Auf diese Weise dienen ordnungsgemäß funktionierende Rauchwarnmelder auch der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört. Indem der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Das gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder eingebaut haben13. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat zudem, so der Bundesgerichtshof weiter, ein schutzwürdiges Interesse daran, durch eine Regelung „aus einer Hand“ versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu installieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen
aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden14.

Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere besteht keine dahingehende Ermessensreduzierung.
Wird der Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen mehrheitlich beschlossen, haben die überstimmten Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass sie von der Regelung ausgenommen werden, weil sie eine individuelle Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine einheitliche Regelung auch für diese Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten.

Zwar können die Wohnungseigentümer, die selbst Rauchwarnmelder installiert haben, dem Verwalter nachweisen, dass diese den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und in dem erforderlichen Umfang gewartet werden. Das ist aber – insbesondere bei Verwendung unterschiedlicher Modellemit unterschiedlichen Wartungsarten und Wartungsintervallen – mit Unsicherheiten verbunden, so die Auffassung des Bundsgerichtshofs. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Streitigkeiten und zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung der Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung bereits mit Rauchwarnmelder ausgestattet haben, gering. Sollten diese, wie die Kläger hier meinen, qualitativ höherwertig sein als diejenigen, deren Einbau mehrheitlich beschlossen wird, sind sie nicht daran gehindert, sie beizubehalten.

Gemessen daran entspricht der angegriffene Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung von Rauchwarnmeldern durch eine Fachfirma in allen Wohnungen der Anlage ordnungsmäßiger Verwaltung – so die Worte des Bundesgerichtshofs.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17

ECLI:DE:BGH:2018:071218UVZR273.17.0

  1. AG Mettmann, Urteil vom 14.02.2017 – 26 C 3/16 []
  2. LG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2017 – 25 S 32/17 []
  3. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 []
  4. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 []
  5. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 []
  6. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 []
  7. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 []
  8. LG Dortmund, Urteil vom 19.04.2016 – 1 S 437/15; AG Kiel, Urteil vom 15.09.2010 – 118 C 175/10; AG Singen, Urteil vom 25.11.2014 – 7 C 20/14; AG Hannover, Urteil vom 12.12.2014 – 484 C 7688/14 []
  9. LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014 – 6 S 449/13; LG Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2015 – 11 S 38/15; AG Rendsburg, Urteil vom 30.10.2008 – 18 C 545/08; AG Augsburg, Urteil vom 17.02.2016 – 31 C 1980/15 []
  10. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 []
  11. BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14, BGHZ 207, 99 []
  12. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 []
  13. BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14; vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14 []
  14. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 []
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