Räumungsklage als Widerspruch gegen stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass durch eine „demnächst“ zugestellte Räumungsklage die Frist für den Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung Mietverhältnisses gewahrt werden kann.

Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr
stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt.
Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Klägerseite fortführt.
Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine monatliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 05.01.2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietverhältnis „zum nächstmöglichen Termin“ und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Beklagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus.
Die am 07.08.2012 eingereichte und dem Beklagten am 22.09.2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Dies jedoch ohne Erfolg.

In dem konkreten Fall war der Kläger als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechtsnachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räumungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen.
Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet.
Die mit Schreiben vom 05.01.2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet.
Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf.
Diese Voraussetzungen liegen Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte.

Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden.
Nach § 545 S. 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der
Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das
Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1
S. 1, § 573a Abs. 1 S. 2 BGB eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31.07.2013.
Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Landgericht Kassel hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde gelegt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt.
Die Revisionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu, so der Bundesgerichtshof.
In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat.
Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur davon aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Überlassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe1. Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen.
Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 S. 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab. Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB2. Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zunehmend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig ausziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren3.
Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Mietsache zur Mietnutzung4, so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Renovierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei5. Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor6.
Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzungen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt
hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unentgeltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom „Vermieter“ jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbestand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 S. 2 BGB sein könnte.
Da das Mietverhältnis somit bereits mit Ablauf des 31.07.2012 endete, kommt es entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietverhältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat.
Ein solcher Widerspruch liegt in der am 07.08.2012 eingereichten und am 22.09.2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage.
Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klageschrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerung
en und deshalb „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Berufungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO angeordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt.
Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs7 überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB a.F.] keine Anwendung finde8. Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klarheit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen.
In der grundlegenden Entscheidung vom 17.07.20089 hat der Bundesgerichtshof allerdings
seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können.
Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet
keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur gerichtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre10.
Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einreichung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck bringen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahrt11.
Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO erfolgt.

Der Widerspruch nach § 545 BGB ist auch nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung „unverzüglich“ zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungsgegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der Anfechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht12.
Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift – von den Parteien unbemerkt – auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses führen könnte
((BT-Drs. 14/1454, S. 44, 98)). Diesem Gesetzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist eingereichte und
„demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungsklage für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn
auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass binnen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 10/14

  1. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 30.12.1983 – ReMiet 3/83; AG Kaiserslautern, Entscheidung vom 01.06.1967 – 3 C 775/67; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8 []
  2. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8 []
  3. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 1 []
  4. Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25 []
  5. Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4 []
  6. Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25 []
  7. BGH, Urteile vom 21.10.1981 – VIII ZR 212/80; vom 10.02.1971 – VIII ZR 208/69 []
  8. OLG
    Stuttgart, Rechtsentscheid vom 09.03.1987 – 8 REMiet 1/86; LG Berlin, Urteil vom 31.03.2000 – 64 S 534/99; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9 []
  9. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/05 []
  10. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/05 []
  11. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/05 []
  12. BGH, Urteil vom 17.07.2008 – I ZR 109/05 []
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