Mietpreisbremse: Was ist eine „umfassende Modernisierung“?

Die Regelungen zur sog. Mietpreisbremse gelten nicht im Falle einer „umfassenden Modernisierung“ der Wohnung. Was aber ist eine „umfassende Modernisierung“?

Hierzu hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass eine Modernisierung von Wohnraum umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB ist, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er(mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands -ohne Grundstücksanteil -erreicht.

In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen dabei, so der Bundesgerichtshof weiter, lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des §555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist zudem von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren -nicht notwendig allen -wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

Aber im Einzelnen:

In dem entschiedenen Fall sind die Kläger seit dem Jahr 2016 Mieter einer 85,65 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.199 € (= 13,99 €/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettokaltmiete von 485 € vereinbart. Während des Wohnungsleerstands ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurden die Elektrik erneuert, die vormals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt; schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert, und (erstmals) eine Küche eingebaut.

Mit Schreiben vom 28. Mai 2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten hinsichtlich der vermieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die – bei Annahme einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 € (= 8,74 €/m2) – zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10 % überschritten habe. Die Kläger verlangten in dem genannten Schreiben außerdem Auskunft über die aufgewandten „Sanierungskosten“, um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte, und kündigten die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung an.

Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückzahlung eines nach ihrer Auffassung die zulässige Höchstmiete übersteigenden Be-trags von insgesamt 2.253,36 € für die Monate Juni 2016 bis November 2016 nebst Zinsen in Anspruch; darüber hinaus begehren sie die Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat die Klage abgewiesen 1, die Berufung wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen 2.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können, so der Bundesgerichtshof, die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung von insgesamt 2.253,36 € aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB aF sowie auf Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden, nicht verneint werden.

Das Berufungsgericht hat den Ausnahmecharakter der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB verkannt und im Rahmen der Wertung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, zu Unrecht angenom-men, dass finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zu den berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten zählt. Die erforderlichen konkreten Feststellungen zu den ausgeführten Baumaßnahmen – vor allem in Abgrenzung zu gleichzeitig ausgeführten Instandhaltungsmaßnahmen und erspar-ten fiktiven Instandhaltungsmaßnahmen – hat das Berufungsgericht deshalb nicht getroffen.

Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in der – aufgrund des im Jahr 2016 abgeschlossenen Mietvertrags hier anzuwendenden – bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht-fertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann eine nach den §§ 556d, 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Abs. 2 BGB aF). Gemäß § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d und 556e BGB allerdings nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt 3. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht 4.

Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durchgeführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Gesetzesbegründung 5 auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG beziehungsweise dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden. Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht 6. Da die Neubaukosten in der Bundesrepublik Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist auf aussagekräftige aktuelle Zahlen – etwa statistische Erhebungen des Bauhandwerks – der jeweiligen Region, in der die in Rede stehende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen. Eine Schätzung der Neubaukosten durch den Tatrichter nach § 287 Abs. 2 ZPO auf der Grundlage dieser oder anderer objektivierbarer Zahlen, deren Einführung in den Prozess in der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters liegt, ist in diesem Rahmen möglich und zulässig.
Hiervon ist – zumindest im rechtlichen Ansatz – auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen. Zu Unrecht hat es jedoch – so der Bundesgerichtshof – angenommen, dass selbst die Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a Abs. 1 BGB im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu dem in den Kostenvergleich einzustellenden Bauaufwand gehören und dementsprechend auch bei einer modernisierenden Instandsetzung die gesamten Kosten ungekürzt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen seien.
In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf – im Katalog des § 555b BGB genannten – Modernisierungsmaßnahmen beruhen 7. Dieses Ver-ständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender „Modernisierung“. Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird 5. Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen.

Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie – ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre – bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen.

Mit der Einführung der Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB bezweckte der Gesetzgeber eine Begrenzung der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Die nach Maßgabe des § 556d BGB höchstzulässige Miete darf der Vermieter nach § 556e BGB mit Rücksicht auf eine höhere Vormiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB überschreiten, die er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Im Fall der Modernisierung darf der Vermieter dabei die nach § 556d BGB zulässige Miete um den Betrag überschreiten, um den er die Miete gemäß § 559 BGB hätte erhöhen können. Noch weitergehende Ausnahmen sieht das Gesetz in § 556f BGB vor. Danach sind zum einen Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietenbegrenzung gänzlich ausgenommen; zum anderen gilt die Mietenbegrenzung (§ 556d BGB) nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Das Gesetz sieht somit zugunsten des modernisierenden Vermieters gestufte Ausnahmen vor. Unter den Voraussetzungen des § 556e BGB erhöht sich die zulässige Miete um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre. Eine weitergehende Ausnahme begründet § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit.
Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der Bundesgerichtshof bereits – nach Erlass des Berufungsurteils – entschieden, dass bei einer modernisierenden Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit modernisiert werden 8. Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts Anderes. Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine – eng auszulegende – Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind.
Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht kein Anlass, den Begriff der Modernisierung im Rahmen der §§ 556e, 559 BGB einerseits und § 556f Satz 2 BGB andererseits unterschiedlich auszulegen und es für § 556f Satz 2 BGB gleichsam genügen zu lassen, dass der Vermieter an der Wohnung Bauarbeiten durchgeführt hat, die letztlich zu einem „neubaugleichen“ Zustand führen, selbst wenn das überwiegend durch bloße Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt wäre. Die Vorschriften der §§ 556d ff BGB dienen der Begrenzung der Miethöhe und sehen lediglich eng auszulegende Ausnahmen – unter anderem für die umfassende Modernisierung – vor. Dies verbietet es, auch (anteilige) Kosten für bei Gelegenheit einer Modernisierung miterledigte Erhaltungsmaßnahmen zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen, so der Bundesgerichtshof. Andernfalls würde letztlich nicht nur die umfassende Modernisierung, sondern auch die „umfangreiche Instandhaltung“ von der Mietenbegrenzung ausgenommen und der Zweck der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB nahezu in sein Gegenteil verkehrt.

Entgegen einer teilweise im Schrifttum unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien vertretenen Auffassung 9 bezweckt § 556f Satz 2 BGB auch nicht, den Vermieter bei Vornahme umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen von genauen Berechnungen in der Weise zu entlasten, dass jeder Abzug von Kosten der Instandhaltung zu entfallen habe. Soweit es in den Gesetzesmaterialien heißt, bei sehr umfangreichen Maßnahmen werde der Vermieter von der Berechnung der genauen Mieterhöhung entlastet 10, lässt dies den Schluss auf eine Berücksichtigung bloßen Erhaltungsaufwands gerade nicht zu. Denn in der weiteren Gesetzesbegründung wird explizit darauf abgestellt, dass der Begriff der Modernisierung auf § 555b BGB Bezug nimmt und somit die Instandsetzung nicht umfasst ist. Im Übrigen wird dem Vermieter im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB eine Berechnung nur insoweit abverlangt, als es zum Nachweis eines wesentlichen, auf Modernisierung entfallenden Bauaufwands erforderlich ist. Liegt der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB danach vor, ist der Vermieter bei der ersten Vermietung von der Begrenzung der Miete und somit von einer konkreten Berechnung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in Verbindung mit § 556e BGB frei.

Auch hinsichtlich der Beurteilung der mit den Baumaßnahmen einhergehenden qualitativen Auswirkungen ist die Beurteilung des Landgerichts Berlin nach Auffassung des Bundesgerichtshofs von Rechtsirrtum beeinflusst.
Insoweit ist zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungs-weise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist 11. Dabei gelten die vorstehend dargestellten Voraussetzungen entsprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind somit nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt.
Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung 12, auf die die Revisionserwiderung Bezug nimmt, ist die Feststellung der Auswirkungen der konkret durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auf den Wohnungszustand nicht etwa deshalb entbehrlich, weil es sich bei der Frage, ob den Kosten nach ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, um ein Kriterium handelte, dem im Rahmen der notwendigen umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls jedenfalls Vorrang zu geben wäre. Dies ist nicht der Fall. Vielmehr sind die beiden maßgeblichen Prüfungskriterien – wesentlicher Bauaufwand in finanzieller Hinsicht einerseits und qualitative Auswirkungen auf den Wohnungszustand andererseits – von grundsätzlich gleichem Gewicht.

Wie die Revision nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zu Recht rügt, hat das Landgericht Berlin bei der erforderlichen Betrachtung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen auf den Wohnungszustand zu Unrecht auch die – schon vor Beendigung des Miet-verhältnisses mit dem Vormieter vorgenommene – Heizungserneuerung einbezogen. Dabei hat es verkannt, dass die Herbeiführung eines neubaugleichen Zustands nicht ausreicht, sondern es vielmehr gerade darauf ankommt, dass ein neubaugleicher Zustand durch Baumaßnahmen bewirkt worden ist, die in dem gemäß § 556f Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitrahmen durchgeführt worden sind.
Ebenfalls zu Recht macht die Revision geltend, dass die Frage des energetischen Zustands der Wohnung bei der Beurteilung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen nicht unberücksichtigt bleiben kann. Die Ausführungen des Landgerichts Berlin zu den Einschränkungen bestimmter energetischer Maßnahmen durch den Denkmalschutz (hier bezüglich einer Fassadendämmung und eines Austauschs der Holzkastendoppelfenster) lassen zumindest besorgen, dass es bei der Beurteilung der qualitativen Auswirkungen einen zu niedrigen Maßstab angesetzt hat. Dabei mag dahinstehen, inwieweit andere energetische Maßnahmen (etwa eine Dämmung von Dach und/oder Innenwänden) möglich gewesen wären. Jedenfalls dürfte die Annahme, dass auch ohne jegliche energetische Baumaßnahme im konkreten Fall durch Modernisierung ein neubaugleicher Zustand geschaffen worden ist, allenfalls in Betracht kommen, wenn in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Feststellungen, die diese Beurteilung erlauben, hat das Landgericht Berlin bisher nicht getroffen.

Der vom Landgericht Berlin bei seiner Würdigung ergänzend herangezogene Umstand, dass der Mietspiegel für sanierte Altbauten einen der höchsten Werte ausweist, spiegelt lediglich die Wertschätzung des Markts für dieses Segment wider, lässt aber keinen tragfähigen Schluss darauf zu, ob es sich bei den von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen um eine umfassende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB handelt.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin stellt sich nach Meinung des Bundesgerichtshofs auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).
Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein Entstehen der von den Klägern erhobenen Ansprüche nicht bereits daran, dass die auf Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegrenzungsverordnung (Verordnung 17/186) für das Land Berlin vom 28. April 2015 unwirksam wäre. Die zitierte Verordnung begegnet – anders als die Revisionserwiderung meint – keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist sie nicht deswegen nichtig, weil sie aufgrund von Mängeln der Bekanntmachung nicht in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre. Zur weiteren Begründung im Einzelnen verweist der Bundesgerichtshof auf seine Urteile vom 17.07.2019 13 und 27.05.2020 (BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551)).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.11.2020 -VIII ZR 369/18

ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR369.18.0


  1. AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 – 17 C 148/16
  2. LG Berlin, Entscheidung vom 23.10.2018 – 63 S 293/17, ZMR 2019, 124
  3. BT-Drs. 18/3121, S. 32; BGH, Beschluss vom 27.05.2020 – VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212
  4. BT-Drs. 18/3121, S. 32; BGH, Beschluss vom 27.05.2020 – VIII ZR 73/19; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25
  5. BT-Drs. 18/3121, S. 32
  6. BGH, Beschluss vom 10.08.2010 – VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679
  7. BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23
  8. BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795
  9. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; wohl auch Juris PK-BGB/Heilmann § 556f Rn. 5; BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14
  10. BT-Drucks. 18/3121, S. 32
  11. BT-Drs. 18/3121, S. 32; BGH, Beschluss vom 27.05.2020 – VIII ZR 73/19
  12. Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 26; Elzer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 14. Aufl., § 556f Rn. 9
  13. BGH, Urteil vom 17.07.2019 – VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30
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