Mieter hat „die Betriebskosten“ zu tragen

Die Betriebskostenumlagen sind im Mietrecht ein Dauerbrenner – sei es die Frage, welche Betriebskosten umlagefähig sind oder  wie der Umlageschlüssel lautet oder .. oder … oder …

Für die Wohnraummiete hat der Bundesgerichtshof nun festgestellt, dass zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung genügt, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 1 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete – auch in einem Formularvertrag – nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der Bundesgerichtshof – jedenfalls soweit es nicht um „sonstige“ Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geht – genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird 2.

Um eine derartige Klausel geht es auch hier. Es ist ohne Bedeutung, wenn in einem konkreten Fall die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die – im wesentlichen inhaltsgleiche – Betriebskostenverordnung ersetzt worden war.

Die in einem Mietvertrag zu den Betriebskosten getroffenen formularmäßigen Bestimmungen

„Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versi-cherung etc) 100 EUR.“
[…]

„Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.“

sind dahin auszulegen, dass die Mieter die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden 3.
Dabei ist vor allem zu berücksichtigen, dass der Begriff der Betriebskos-ten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert ist. Bereits in der am 01.11.1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung 4 findet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die „dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“. Seit dem 01.01.2007 ist dieselbe Definition nunmehr in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB selbst enthalten – unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 1, die den bis 31.12.2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat.
Angesichts der vorbeschriebenen Gesetzeslage, die den Begriff der Be-triebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen, das heißt wie jetzt in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt und in dem aufgrund der darin enthaltenen Ermächtigung erlassenen Betriebskostenkatalog erläutert. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich aus dem Verweis auf die – im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses bereits außer Kraft getretene – Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung nichts anderes. Dies gilt schon deshalb, weil der Mietvertrag auf die jeweils aktuelle Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung verweist. Damit ist bei verständiger Würdigung unmissverständlich klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt. Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.

Die mietvertraglichen Bestimmungen zu den Betriebskosten sind damit auch nicht unklar; insbesondere liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht vor.
Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen 5. Das Transparenzgebot schließt das Bestimmtheitsgebot ein und verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen 6. Allerdings gebietet es das Transparenzgebot darüber hinaus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren 7. Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat 8.
So liegt der Fall hier aber nicht. Wie bereits ausgeführt, ist der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert. Zudem ist es auch – sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum – seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der „Betriebskosten“ in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist. Die Möglichkeit, dass der Verwender sich ungerechtfertigte Beurteilungsspielräume verschaffen könnte, erscheint angesichts der gesetzlichen Definition und Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten im Betriebskostenkatalog ausgeschlossen.
Eine andere Beurteilung käme allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob „die Betriebskosten“ im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind. Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Er ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass der Mietvertrag einen Hinweis auf die zum damaligen Zeitpunkt bereits außer Kraft getretene Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung enthält. Denn aus diesem Umstand ergeben sich keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass etwas anderes gemeint gewesen sein könnte als die Abwälzung sämtlicher umlegbarer Betriebskosten. Auch die im konkreten Mietvertrag enthaltene beispielhafte Aufzählung einzelner Betriebskosten mit dem Zusatz „etc“ zeigt unabweisbar, dass eine umfassende Umlagevereinbarung im gesetzlich zulässigen Umfang gemeint war.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15


  1. BGBl. I S. 2347
  2. BGH, Urteile vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03; vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06; vom 13.01.2010 – VIII ZR 128/08
  3. BGH, Urteile vom 09.04.2014 – VIII ZR 404/12; vom 09.02.2011 – VIII ZR 295/09; vom 23.02.2011 – XII ZR 101/09; vom 17.04.2013 – VIII ZR 225/12
  4. BGBl. I S. 1719
  5. BGH, Urteile vom 20.07.2005 – VIII ZR 121/04; vom 26.10.2005 – VIII ZR 48/05
  6. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 121/04
  7. BGH, Urteile vom 14.05.1996 – XI ZR 257/94; vom 05.11.1998 – III ZR 226/97; vom 22.03.2000 – IV ZR 23/99; vom 16.04.2010 – V ZR 175/09; vom 09.06.2011 – III ZR 157/10; vom 08.11.2012 – VII ZR 191/12
  8. BGH, Urteil vom 05.11.1998 – III ZR 226/97; vom 08.11.2012 – VII ZR 191/12
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