Heizkosten müssen ohne wenn und aber nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden

Welcher Mieter oder Vermieter kennt das leidige Thema nicht: Betriebskostenabrechnungen und Heizkostenabrechnungen…

Der Bundesgerichtshof hat zum Thema Heizkosten nun entschieden, dass unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV der Mieter einer Wohnung verlangen kann, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.

In dem konkreten Fall war Folgendes geschehen:

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte rechnet die Heizkosten jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab.
Mit der erhobenen Klage hat der Kläger im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV von der Beklagten verlangt, die Heizkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch abzurechnen.
Die Klage hat in erster Instanz vor dem Amtgericht Bad Homburg v.d.H. Erfolg gehabt1). Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht Frankfurt am Main die Klage abgewiesen2.

Was sagt der Bundesgerichtshof dazu?

Der Bundesgerichtshof hat sich der Entscheidung des Amtsgerichts angeschlossen und die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben.

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die danach bestehende Wahlmöglichkeit des Gebäudeeigentümers (vgl. § 6 Abs. 4 HeizkostenV), einen Verteilungsmaßstab zwischen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch bestimmen zu können, wird gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV für bestimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung sind in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.19943 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in de-nen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.
Vom Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV ist in der Revisionsinstanz auszugehen. Unstreitig erfüllt das Gebäude der Beklagten das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 nicht und wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Nach dem – vom Berufungsgericht als streitig behandelten, in der Revisionsinstanz aber zugrunde zu legenden – Sachvortrag des Klägers ist zu seinen Gunsten anzunehmen, dass die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude überwiegend gedämmt sind.

Als Rechtsfolge hat die Beklagte 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Sofern der Vermieter, wie die Beklagte, gleichwohl an einem davon abweichenden Verteilungsmaßstab festhält, gewährt § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV dem Mieter einen Anspruch auf eine dahingehende Ände-rung des Verteilungsschlüssels.

Die Annahme des Landgerichts Frankfurt am Main, der Kläger sei stattdessen ausschließlich auf das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu verweisen, geht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs fehl.

Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV hat der Nutzer, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Diese Vorschrift ist im Streitfall weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.
Das Landgericht Frankfurst am Main verkennt, so der Bundesgerichtshof, dass hier nicht in Rede steht, ob der Mieter zur Kürzung der ihm berechneten Heizkosten berechtigt ist, wenn der Vermieter in einer bereits erteilten Abrechnung die Vorgaben des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV, nach dem dort vorgesehenen Verteilungsschlüssel abzurechnen, missachtet hat. Das Begehren des Klägers richtet sich vielmehr darauf, zukünftig Abrechnungen zu unterbinden, die hinsichtlich des Verbrauchs- und Grundkostenanteils fehlerhaft sind.

§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV bietet keine Grundlage für die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Erteilung weiterer fehlerhafter Heizkostenabrechnungen abzuwarten und diese gegebenenfalls zu kürzen. Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.01.20164 lässt sich entgegen der Ansicht des Landgerichts Frankfurt am Main schon deshalb nichts anderes entnehmen, weil es eine dem Mieter bereits erteilte Betriebskostenabrechnung zum Gegenstand hatte.

Die Sichtweise des Landgerichts Frankfurt am Main ist insbesondere mit dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen5, nicht zu vereinbaren. Namentlich durch die verpflichtende Festlegung des verbrauchsabhängigen Anteils auf 70 % in den von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV erfassten Gebäuden sollte der Einfluss des Nutzers gestärkt werden und dieser hierdurch zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden6.

Anders als das Landgericht Frankfurt am Main gemeint hat, steht der vom Kläger begehrten Verurteilung nicht entgegen, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV nachträglich entfallen könnten. In einem solchen Fall könnte der Vermieter das ihm durch § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gewährte Wahlrecht wieder ausüben. Dabei kann im gegebenen Fall dahinstehen, ob der Vermieter zu einer solchen Abänderung nur unter den zusätzlichen materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV berechtigt ist. Prozessual kann der Vermieter eine dahingehende Änderung des Abrechnungsmaßstabs gege-benenfalls mit einer Abänderungsklage (§ 323 ZPO) erwirken.

Es erschließt sich auch nicht, so der Bundesgerichtshof weiter, aus welchem Grund die Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht, das in dem komkreten Fall nicht einschlägig und deshalb auch nicht zu beurteilen ist, einem Anspruch des Wohnraummieters auf Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten entgegenstehen könnte. Unbeschadet dessen entspricht ein Abrechnungsmaßstab, der gegen die – gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 3, § 2 HeizkostenV auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende – Heizkosten-verordnung verstößt, nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung7.

Der Bundesgerichtshof hat aus daher die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 113/17

ECLI:DE:BGH:2019:160119UVIIIZR113.17.0

  1. AG Bad Homburg v.d.H., Urteil vom 07.12.2016 – 2 C 2101/16 (12 []
  2. LG Frankfurt am Main, Urteil vom 02.05.2017 – 2-17 S 2/17 []
  3. BGBl. I S. 2121 []
  4. BG, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14, NZM 2016, 381 []
  5. BGH, Urteile vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/05; vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14; vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14; vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14 []
  6. Begründung der Bundesregierung zur Änderung der Heizkostenverordnung vom 08.08.2008, BR-Drs. 570/08, S. 7, 12 []
  7. BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/09 []
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