Flächenabweichung der Mietfläche und die Mietminderung

Weicht die laut Mietvertrag gemietete Fläche von der tatsächlichen Fläche zu Ungunsten des Mieters ab, ist dies immer jedenfalls ärgerlich, führt aber, wenn es festgestellt wird, natürlich zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter.

Der Bundesgerichtshof hat nun zum Gewerbemietrecht entschieden, dass, weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird.

Worum ging es in dem entschiedenen Fall?

In dem konkreten Fall begehrte die Mieterin die Feststellung einer Minderung der Miete um 10 %, weil ihr das Mietobjekt nicht im vertraglich geschuldeten Umfang übergeben worden sei.
Die Klägerin mietete im Juni 2015 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten Räumlichkeiten zum Betrieb einer Ballettschule. Die vereinbarte Bruttomiete beträgt monatlich 4.900 €. Das Mietobjekt ist in § 1 des Mietvertrags (Mieträume) beschrieben, der auf einen als Anlage 1 bezeichneten Grundriss Bezug nimmt, in dem die vermieteten Flächen gekennzeichnet sind. Die Gesamtfläche des Mietobjekts beträgt danach ca. 300 m². Mit Schreiben vom 19. August 2016 teilte die ursprüngliche Vermieterin der Klägerin mit, dass nach durchgeführten Umbauarbeiten nicht die in der Anlage 1 zum Mietvertrag ausgewiesene Fläche, sondern eine um ca. 10 m² kleinere Fläche übergeben worden sei. Außerdem sei in dem ursprünglichen Mietvertrag versehentlich der Flur, der den einzigen Zugang zu der benachbarten Mieteinheit ermögliche, dem Mietobjekt der Klägerin zugeschlagen worden. Die ursprüngliche Vermieterin bat die Klägerin daher um Unterzeichnung eines entsprechenden Nachtrags, dem als Anlage 1 ein aktueller Grundrissplan beigefügt war. Diesen Nachtrag unterzeichnete die Klägerin nicht.
Nun begehrt die Klägerin von der Beklagten, die mittlerweile Eigentümerin des Mietobjekts geworden war, die Feststellung, dass sie berechtigt ist, die monatliche Bruttomiete in Höhe von derzeit 4.900 € für die von ihr gemieteten Flächen um 10 % zu mindern.
Das Landgericht München I hat die Klage abgewiesen 1. Das Oberlandesgericht München hat die Berufung der Klägerin gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückgewiesen 2.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die vom Oberlandesgericht München zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB ist der Mieter bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. nur zur Entrichtung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt dabei außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Ein Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten 3. Welchen Soll-Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss, bestimmen grundsätzlich die Vertragsparteien durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs 4.
Die Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsache von der vereinbarten Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtigt und welche Minderung der Miete ein solcher Mangel gegebenenfalls rechtfertigt, obliegt in erster Linie dem Tatrichter. Das Revisionsgericht hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zutreffend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkannt hat und auf entsprechende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene Feststellungen zu-grunde liegen 4.

Unter Beachtung dieser Maßstäbe ist es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine Minderung der Miete verneint hat.

Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der fehlenden Alleinnutzung des zum Treppenhaus hin gelegenen Vorraums durch die Klägerin bereits das Vorliegen eines Mangels mit der Begründung verneint hat, bereits aus dem ursprünglich dem Mietvertrag beigefügten Grundriss sei zu entnehmen gewesen, dass dieser Bereich mit weiteren Mietern geteilt werden müsse, ist dies frei von Rechtsfehlern. Aus dem Mietvertrag selbst ergibt sich das von der Klägerin behauptete Alleinnutzungsrecht an dieser Fläche im Flurbereich nicht. Zudem war aus dem beigefügten Grundrissplan für die Klägerin eindeutig erkennbar, dass dieser Flur auch als Zugang für das benachbarte Mietobjekt dient und ihr die Fläche daher nur zur Mitnutzung zur Verfügung steht. Eine Beeinträchtigung des Mitgebrauchs dieser Fläche hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.

Frei von Rechtsfehlern ist auch – so der Bundesgerichtshof – die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Mietgegenstand aufgrund der von der Klägerin geltend gemachten Flächenabweichung mit einem Sachmangel iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB behaftet ist.
Die Revision vertritt allerdings die Auffassung, dass im vorliegenden Fall von einem Rechtsmangel iSv § 536 Abs. 3 BGB auszugehen sei. Das Berufungsgericht habe verkannt, dass es im vorliegenden Fall nicht um eine unzutref-fende Flächenangabe bei einer ansonsten vertragsgemäßen Überlassung der Mietsache gehe, sondern um eine unvollständige Überlassung der vermieteten Räume, weil diese (teilweise) einem anderen Mietobjekt zugeschlagen worden seien. Deshalb liege hier ein Fall der Doppelvermietung von Flächen vor, der als Rechtsmangel zu behandeln sei.
Dem kann nicht gefolgt werden, so der Bundesgerichtshof. Nach § 536 Abs. 3 BGB liegt ein Rechtsmangel vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Dabei führt die bloße Existenz des Rechts eines Dritten noch nicht zu einem Rechtsmangel gemäß § 536 Abs. 3 BGB. Dieser entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt 5.
Danach liegt im vorliegenden Fall kein Rechtsmangel iSv § 536 Abs. 3 BGB vor. Die von der Klägerin behauptete Gebrauchsbeeinträchtigung beruht nicht darauf, dass ein Dritter aufgrund eines ihm zustehenden dinglichen Rechts oder schuldrechtlichen Anspruchs 6 ein Alleinnutzungsrecht an der an die Klägerin überlassenen Mietsache geltend macht. Vielmehr wurden der Klägerin die gemieteten Räumlichkeiten vollständig zum vertragsgemäßen Gebrauch übergeben. Aufgrund der nach Abschluss des Mietvertrags vorgenommenen Umbauarbeiten hat sich lediglich die Grundfläche eines Übungsraums um ca. 10 m² ver-kleinert, weil diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist. Anders als die Revision meint, liegt damit kein Fall der Doppelvermietung vor, der als Rechtsmangel angesehen wird 7. Die Vermieterin hat die fehlende Fläche nicht an zwei verschiedene Mieter vermietet, sondern nur aufgrund baulicher Maßnahmen die Flächengröße der gemieteten Räumlichkeiten nachträglich verändert.
Auch der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stets als Sachmangel iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB behandelt 8. Diese Rechtsprechung bezieht sich nicht nur auf Fälle, in denen die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruhte, sondern auch auf Sachverhalte, in denen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche wie hier durch Umbauarbeiten verursacht wurde, die nach Abschluss des Mietvertrags durchgeführt wurden 9.

Nach den getroffenen Feststellungen liegt aufgrund der Flächenabweichung auch ein Sachmangel iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor.
Durch die Bezeichnung des Mietobjekts in § 1 des Mietvertrags und dem als Anlage 1 beigefügten Grundrissplan haben die ursprünglichen Vertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich Größe, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Leistung festgelegt. Die in dem Grundrissplan enthaltenen Flächenangaben dienten nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts, sondern wurden auch vertraglich vereinbart. Tatsächlich weist jedoch die Nutzfläche eines der beiden Übungsräume entgegen der vertraglich vereinbarten Größe von ca. 88,5 m² eine um ca. 10 m² kleinere Fläche auf, weshalb das Mietobjekt nicht der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit entspricht. Dass die vereinbarten Nutzflächen in dem Grundrissplan nur mit einem Circa-Maß angegeben sind, steht der Annahme eines Sachmangels nicht entgegen 10.

Allerdings, so der Bundesgerichtshof weiter, hat das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht angenommen, dass die Klägerin trotz des festgestellten Sachmangels nicht zur Minderung der Miete berechtigt ist, weil sie nicht ausreichend dargelegt hat, durch die geringfügige Flächenabweichung in dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt zu sein.
Trotz des Vorliegens eines Sachmangels erfolgt eine Minderung der Miete nur dann, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt wird536 Abs. 1 Satz 2 BGB) und diese Gebrauchsbeeinträchtigung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht nur unerheblich ist 3. Die Minderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden 10. Für eine reduzierte Nutzungsmöglichkeit soll der Mieter auch nur eine reduzierte Miete leisten müssen. Daher scheidet eine Herabsetzung der Miete während der Zeit, in der der Mieter die Mietsache trotz Vorliegens eines Mangels uneingeschränkt vertragsgemäß nutzen kann, aus 11. Deshalb hat der Mieter neben dem Vorliegen eines konkreten Sachmangels darzulegen, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen 12. Für das Vorliegen von Umständen, die eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs als unerheblich erscheinen lassen, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast 13.
Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen einer tatsächlich geringeren Wohnfläche als der vertraglich vereinbarten hat der Bundesgerichtshof allerdings entschieden, dass ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch bereits dann erheblich mindert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt 14. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es dann nicht 15. Diese im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von 10 % legt der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs auch dann zugrunde, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit „ca.“ angegeben ist 16. Zur Begründung verweist er darauf, dass die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Räume sei. Daher spreche bei ei-nem erheblichen Flächendefizit bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen müsse.
Dieser Rechtsprechung hat sich derhier in dem konkreten Fall zuständige Senat für Flächenabweichungen in der Gewerberaummiete angeschlossen 17.

Dies bedeutet jedoch nicht, so der Bundesgerichtshof weiter, dass bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % eine Mietminderung grundsätzlich ausgeschlossen ist. Diese Rechtsprechung hat nur zur Folge, dass bei Flächenabweichungen, die diese Grenze von 10 % überschreiten, der Mieter nicht gesondert darlegen muss, die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch sei infolge der Flächenabweichung gemindert. Bleibt die Flächenabweichung wie im vorliegenden Fall hinter dieser Grenze zurück, kann sich der Mieter dagegen nicht auf diese tatsächliche Vermutung einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache berufen. Er muss dann im jeweiligen Einzelfall konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist 18.

Gemessen hieran hat das Berufungsgericht im vorliegenden Fall zu Recht eine Minderung der Miete abgelehnt, weil die Klägerin ihrer Darlegungslast nicht in ausreichendem Maß nachgekommen ist, so der Bundesgerichtshof.

Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Behauptung der Klägerin, sie habe auf den fehlenden 10 m² im betroffenen Übungsraum vier zusätzliche Schüler unterrichten und damit weitere Einnahmen generieren können, nicht als ausreichenden Vortrag für die von ihr begehrte Mietminderung angesehen hat. Denn mit diesem Vorbringen stellt die Klägerin nur die abstrakte Behauptung auf, durch die Flächenabweichung seien ihr mögliche Einnahmen verloren gegangen. Inwieweit die Klägerin jedoch durch die geringere Nutzfläche konkret im Gebrauch des Übungsraums beeinträchtigt wird, ergibt sich daraus nicht. Trotz des entsprechenden Hinweises des Berufungsgerichts hat die Klägerin keine weiteren Tatsachen vorgetragen, die eine konkrete Beeinträchtigung ihres Geschäftsbetriebs durch die Flächenabweichung belegen.

Soweit die Revision schließlich meint, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB greife im vorliegenden Fall nicht ein, weil ein Mangel nach dieser Vorschrift nur dann unerheblich sei, wenn er leicht erkennbar sei und schnell sowie mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden könne, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße, verkennt sie, dass es sich hierbei nur um einen der denkbaren Fälle handelt, in denen eine durch einen Sachmangel bedingte Gebrauchsbeeinträchtigung unerheblich ist 19. Eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache kann vielmehr auch dann vorliegen, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise nicht spürbar ins Ge-wicht fällt 20. Im vorliegenden Fall kann jedoch dahinstehen, ob die Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB erfüllt sind, weil die Klägerin bereits nicht ausreichend dargelegt hat, dass sie durch die geringe Flächenabweichung überhaupt in dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist, so der Bundesgerichtshof abschliessend.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.11.2020 – XII ZR 40/1

ECLI:DE:BGH:2020:251120UXIIZR40.19.0

Anmerkung:

Nach der Begründung der Entscheidung dürfte diese Rechtsprechung auch auf das Wohnraummietrecht zu übertragen sein.

 


  1. LG München I, Urteil vom 11.10.2018 – 10 O 5908/18
  2. OLG München, Beschluss vom 18.03.2019 – 32 U 3950/18
  3. BGH, Urteil 10.10.2012 – XII ZR 117/10, BGHZ 195, 50, NJW 2013, 44
  4. BGH, Urteil vom 18.12.2013 – XII ZR 80/12, NJW 2014, 685
  5. BGH, Beschluss vom 23.12.1998 – XII ZR 49/97, NJW-RR 1999, 845
  6. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 14. Aufl. § 536 BGB Rn. 282 f.
  7. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 14. Aufl. § 536 BGB Rn. 286
  8. BG, Urteile vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01 NJW 2005, 2152; vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09 NJW 2012, 3173; vom 24.03.2004 VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947; vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317
  9. BGH, Urteile vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152; vom 28.09.2005 – VIII ZR 101/04, NZM 2005, 861
  10. BGH, Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173
  11. BGH, Urteil vom 15.12.2010 – XII ZR 132/09, NJW 2011, 514
  12. BGH, Beschluss vom 27.07.2016 – XII ZR 59/14, NJW-RR 2016, 1291
  13. BGH, Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/07, NJW 2009, 664
  14. BGH, Urteile vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317; vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220; vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03, NJW 2004, 1947, 1948
  15. BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 101/04, NZM 2005, 861
  16. BGH , Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/03, NJW 2004, 1947
  17. BGH, Urteile vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152; vom 18.07.2012 – XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173
  18. OLG Dresden, Urteil vom 10.07.2019 – 5 U 151/19; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011 – I-24 U 56/11, GE 2012, 616; KG, Beschluss vom 15.08.2005 – 8 U 81/05, NJW-RR 2005, 1681
  19. BGH, Urteil vom 30.06.2004 – XII ZR 251/02, NJW-RR 2004, 1450
  20. Staudinger/Emmerich BGB [2018] § 536 Rn. 21; MünchKommBGB/Häublein 8. Aufl. § 536 Rn. 26
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