Eigenbedarfskündigung: Sorgfältige Prüfung im Einzelfall

Eine Eigenbedarfskündigung ist immer eine schwierige Sache. Auf Seiten des Vermieters müssen die Gründe stichhaltig sein und auf Seiten des Mieters muss, wenn die Kündigung grdls. soweit in Ordnung wäre, zur Rettung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte stichhaltig belegt werden.

Nachdem der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung im Mai 2019 betont hat, dass die „unzumutbare Härte“, die der Mieter geltend machen kann, sorgfältig geprüft werden muss, hat er er sich nun erneut mit der Thematik auseinandergesetzt und eine eingehende Prüfung des Einzelfalls bei Eigenbedarfskündigungen durch die Tatsacheninstanzen angemahnt.

Insbesondere hat er dabei auf Folgendes hingewiesen:

  • Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat.
  • Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen.

Zum Hintergrund der Entscheidung:

Die Beklagten sind seit dem 2010 Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmer-Wohnung. Die zuletzt von den Beklagten geschuldete monatliche Nettokaltmiete beträgt 900 € inklusive Stellplatzmiete. Die Beklagten bewohnen die Wohnung mit ihren fünf Kindern, von denen einige noch minderjährig sind.

Die Kläger sind seit 2016 Eigentümer der Liegenschaft. Über der von den Beklagten und ihrer Familie genutzten Wohnung liegt eine Dachgeschosswohnung, die über drei Wohnräume und über zwei weitere unter den Dachschrägen gelegene Räume mit einer maximalen Höhe von 1,70 m verfügt.

Mit Anwaltsschreiben vom 30.04.2017 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2017 wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten diesen damit, dass sie die Wohnung für sich, ihre drei Kinder und die Mutter der Klägerin benötigten und planten, die Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss zu einer Einheit zu verbinden. Die Kläger bewohnten seit dem 15.09.2015 eine Mietwohnung, für die sie monatlich 1.800 € Nettokaltmiete zahlten und die sie zum 31.05.2017 gekündigt hatten. Sie bezogen dann die über der Wohnung der Beklagten liegende, leerstehende Dachgeschosswohnung.
Die Beklagten widersprachen mit Anwaltsschreiben vom 31.08.2017 der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen.

Das Amtsgericht Bad Homburg v.d.H. hat die von den Klägern erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im ersten Obergeschoss mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung erweise sich als rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger den Eigenbedarf durch den Ankauf der Liegenschaft selbst herbeigeführt hätten und sie ihren Wohnbedarf durch die Dachgeschosswohnung und unter Nutzung einer von mehreren in dem erworbenen Anwesen befindlichen Ferienwohnungen ohne wesentliche Abstriche decken könnten1).

Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht Frankfurt am Main zurückgewiesen2. Es hat zwar die Eigenbedarfskündigung der Kläger durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteeinwand der Beklagten angeordnet, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird3.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Auf die Revision der Kläger hin sah der Bundesgerichtshof das alles nun ein wenig anders.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten und ihren Kindern genutzten Vierzimmer-Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden.

Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern.

Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern am 30.04.2017 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31.10.2017 beendet hat.

Dass die Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten vermieteten Wohnung selbst verursacht haben, schließt – wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat – eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus4. Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten5. Wer finanzielle Mittel oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um schlichtweg „Herr seiner eigenen vier Wände“ zu sein6. Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht zutreffend eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung von Eigenbedarf bezüglich der von den Beklagten angemieteten Wohnung verneint.

Dass das Berufungsgericht – in Abweichung von der Einschätzung des Amtsgerichts – unausgesprochen davon ausgegangen ist, die Eigenbedarfskündigung sei nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger ihren durch die Dachgeschosswohnung nicht gedeckten Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche unter Inanspruchnahme einer oder mehrerer der im Erdgeschoss des Anwesens beziehungsweise in einem Nebengebäude liegenden insgesamt drei Ferienwohnungen befriedigen könnten7, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Denn auch bei Vorhandensein von weiteren nutzbaren Räumlichkeiten müssen die Gerichte bedenken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestimmung seines Wohnbedarfs grundsätzlich zu achten ist, so der Bundesgerichtshof. Sie sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen8. Trotz vorhandener Alternativwohnungen ist es daher nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann.

Dabei hat das Bundesverfassungsgericht als vernünftigen und nachvollziehbaren Nutzungswunsch, der von den Gerichten grundsätzlich zu respektieren ist, die Absicht des Vermieters ausreichen lassen, zwei Wohnungen zusammenzulegen und diese als Einheit zu nutzen9. Angesichts der von den Gerichten grundsätzlich zu achtenden Lebensplanung des Vermieters hat es eine Verletzung der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angenommen, wenn ein Gericht den Vermieter auf die Ei-gennutzung einer Ferienwohnung verweist und ihm damit eine qualitativ an-dersgeartete Nutzung vorschreiben will, obwohl dieser die Ferienwohnung weiterhin gewerblich nutzen will10. Gemessen an diesen rechtlichen Maßstäben ist die Ausübung der Eigenbedarfskündigung nach Meinung des Bundesgerichtshofs nicht als rechtsmissbräuchlich einzustufen.

Mit Erfolg beanstandet die Revision, so der Bundesgerichtshof weiter,dass die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, von Rechtsfehlern beeinflusst ist.

Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat11. Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts nach Auffassung des Bundesgerichtshofs jedoch nicht stand.

Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für die Beklagten und für ihre in ihrem Haushalt lebenden fünf Kinder eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB, beruht auf nicht tragfähigen Tatsachenfeststellungen. Dieses hat die gebotene gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung unterlassen.

Das Berufungsgericht hat nicht sämtliche von den Beklagten vorgebrachten Umstände in seine Beurteilung einbezogen, ob ein erzwungener Wohnungswechsel für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeutet. Es hat eine solche Prüfung deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es das Vorliegen des Härtegrundes des § 574 Abs. 2 BGB bejaht hat, indem es angenommen hat, für die Beklagten sei angemessener Ersatzwohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen. Hierbei hat es nicht alle für das Eingreifen des Tatbestands des § 574 Abs. 2 BGB erforderlichen Voraussetzungen in den Blick genommen und infolgedessen nicht die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen.

Weiter hat es übersehen, dass eine ordnungsgemäße Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB – von eindeutigen Fällen des Überwiegens der Belange der einen Seite abgesehen – voraussetzt, dass im Rahmen einer sorgfältigen Tatsachenfeststellung alle für die Abwägung maßgeblichen Interessen beider Seiten erfasst werden.

Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen12. Gewisse Einschnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenen Ersatzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können, wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde13.

Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei angenommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagten auch dort mit ihren fünf Kindern zusammenleben können. Denn ihre Lebensführung ist vom Zusammenleben mit ihren minderjährigen und erwachsenen Kindern geprägt. Dass eine solche Wohnung für die siebenköpfige Familie aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in der betreffenden Stadt und eventuell in der näheren Umgebung überhaupt nicht zur Verfügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügten oder sonstige beachtliche Gründe sie an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Berufungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt.

Insbesondere hat es – so der Bundesgerichtshof weiter – unterlassen, Feststellungen zu den – von den Klägern bestrittenen – wirtschaftlichen Verhältnissen der Beklagten und ihrer Familie zu treffen. Die finanzielle Lage der Beklagten ist – neben ihren persönlichen Verhältnissen – sowohl für die Frage, welcher Ersatzwohnraum für die Großfamilie angemessen ist, als auch für den Umfang der von den Beklagten bei der Suche nach einer Ersatzwohnung anzustellenden Bemühungen von Bedeutung (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18)). Auch zu den persönlichen (insbesondere den gesundheitlichen) Verhältnissen der Familie der Beklagten fehlt es – abgesehen von dem Vorhandensein eines „Kinderreichtums“ – an einer ausreichenden Tatsachenfeststellung, obwohl die Beklagten hierzu Umstände vorgetragen haben. Das Berufungsgericht hat sich sowohl bezüglich der finanziellen Situation der Beklagten als auch hinsichtlich der Lebensverhältnisse der Familie und Bedürfnisse der einzelnen Familienmitglieder darauf beschränkt, die Schilderung der Beklagten im Kündigungserwiderungsschreiben in indirekter Rede wiederzuge-ben. Dies genügt nicht den Anforderungen an die tatrichterliche Feststellung der maßgeblichen Tatsachen.

Daraus folgt, so der Bundesgerichtshof weiter, dass das Berufungsurteil bislang eine ausreichende Tatsachengrundlage zu den wirtschaftlichen (und auch persönlichen) Verhältnissen der Beklagten vermissen lässt, aber nicht, dass der Klage auf Herausgabe und Räumung der Wohnung stattzugeben wäre.

Die Revision macht zwar geltend, dass die hierfür beweisbelasteten Beklagten trotz Bestreitens der Kläger keinen Beweis für die von ihnen behauptete angespannte wirtschaftliche Situation angetreten hätten. Da jedoch weder das Amtsgericht noch das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt als entscheidungserheblich angesehen haben, wird den Beklagten vor einer abschließenden Entscheidung gemäß § 139 ZPO Gelegenheit zu ergänzendem Vorbringen und zum Beweisantritt zu geben sein.

Weiter hat das Berufungsgericht keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, welche konkreten Anstrengungen die Beklagten unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hat sich letztlich auf die wenig aussagekräftige Feststellung beschränkt, die Beklagten hätten hinreichend substantiiert durch Vortrag ihrer bislang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohnraum und Ausdrucke aus ihren Anfragen bei einem online-Portal mit jeweiligen Absagen ihre besonderen Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer anderen für ihre kinderreiche Familie geeigneten Ersatzwohnung dargelegt. Mangels Feststellungen zu den konkret erfolgten Bemühungen der Beklagten und zu der Wohnraumsituation in der konkreten Stadt und eventuell der näheren Umgebung (Vorhandensein von Wohnungen für eine siebenköpfige Familie in dem von den Beklagten finanzierbaren Preissegment)) konnte der Bundesgerichtshof nicht beurteilen, ob die Beklagten in der bislang verstrichenen Zeit erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden.

Anders als die Revision offenbar meint, lässt sich dies nicht allein anhand der Anzahl der getätigten Anfragen beurteilen. Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich vielmehr danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist14. Allerdings reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden15. Das Berufungsgericht wird die von den Beklagten behaupteten Anfragen – einschließlich des ergänzenden Vortrags und Beweisantritts durch die Revisionserwiderung – dahin zu würdigen haben, ob die beschriebenen erfolglosen Anstrengungen angesichts der Wohnraumsituation in der betreffenden Stadt ausreichen, um zu belegen, dass für die Beklagten und ihre Familie angemessener Ersatzwohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu erhalten ist.

Auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist rechtsfehlerhaft, so der Bundesgerichtshof weiter. Dies gilt zum einen, weil das Berufungsgericht die Abwägung auf unzureichende Tatsachenfeststellungen zum Vorliegen von Härtegründen auf Seiten der Beklagten gestützt hat. Zum anderen hat es unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) dem Erlangungsinteresse der Kläger als Erwerber einer Mietwohnung von vornherein einen geringeren Stellenwert beigemessen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt, und hat diesem zudem durch den Verweis auf eine Mitnutzung einer in dem Anwesen gelegenen Ferienwohnung eine ihren Vorstellungen widersprechende Lebensplanung vorgeschrieben.

Bei der Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien (insbe-sondere Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 2 GG) zu setzen16. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat, weswegen sie sich nicht auf eine aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche Kategorisierung zurückziehen dürfen17.

Auf Seiten des Vermieters ist stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie, die auch dann eingreift, wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation, etwa durch den Erwerb einer vermieteten Wohnung, willentlich herbeigeführt hat, und die es wie ebenfalls oben ausgeführt, den Gerichten verbietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die (Mit-)Nutzung anderer Räume zu verweisen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten18. Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden.

Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung des Erlangungsinteresses der Kläger nicht gerecht.

Es hat unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie zu Lasten der Kläger berücksichtigt, dass diese die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben haben und deswegen schon zu diesem Zeitpunkt hätten damit rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Beklagten eine besondere Härte bedeutete.
Das Berufungsgericht hat damit dem Umstand, dass die Kläger die vermietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben haben, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen der Kläger und der Abwägung der gegenläufigen Belange der Parteien einen geringeren Stellenwert zugemessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Weiter hat es die Kläger zwar nicht bei der Beurteilung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung, wohl aber im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf die (Mit-) Nutzung von im Haus gelegenen Ferienwohnungen verwiesen.

Bei beiden Erwägungen hat es die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts missachtet, die bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozial-klausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstä-be aufgestellt hat. Die von ihm angestellte Gewichtung der Interessen der Kläger steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen haben. Anders als die Revisionserwiderung meint, dürfen die Belange der Kläger daher nicht deswegen mindergewichtet werden, weil im Erdgeschoss Ferienwohnungen zur Verfügung gestanden hätten, durch die ein Teil ihres Wohnbedarfs hätte gedeckt werden können, oder weil wie von der Revisionserwiderung im Wege der Gegenrüge geltend gemacht die Beklagten zum Tausch der Dach- und der Obergeschosswohnung bereit wären.

Außerdem hat sich das Berufungsgericht nicht – wie geboten – ausschließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orientiert, sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Kategorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrachtungsweise verbietet sich jedoch von vornherein. Bei ähnlich gelagerten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall mal ein Überwiegen der Interessen des Vermieters, mal des Mieters möglich sein19.

Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten ist nicht nur das – den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende – Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der Mieter bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der „Härte“ verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen. Vielmehr hätte das Berufungsgericht im Hinblick auf den von ihm wiedergegebenen Vortrag der Beklagten zum gesundheitlichen Zustand des Beklagten zu 1 und der Tochter M. prüfen müssen, ob dieses Vorbringen zutrifft und damit auch und gegebenenfalls in welchem Ausmaß das Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) betroffen ist. Je nach dem Ergebnis seiner Prüfung hätte es diese Umstände dann in die Abwägung der beiderseitigen Belange einstellen müssen. Ferner macht die Revisionserwiderung im Wege der Gegenrüge mit Recht geltend, dass die Beklagten bereits erstinstanzlich vorgetragen haben, die Beklagte zu 2 habe besondere Pflegeleistungen für die in der Nähe wohnende Mutter des Beklagten zu 1 zu erbringen. Hierzu hat das Berufungsgericht ebenfalls Feststellungen nicht getroffen.

Weiter ist, so der Bundesgerichtshof, dem Berufungsgericht zum Vorwurf zu machen, dass es den für die Interessenabwägung maßgeblichen Zeitpunkt nicht richtig erfasst hat. Das Berufungsgericht hat bezüglich der Familiensituation der Kläger und der Beklagten auf den Zeitpunkt der Kündigung abgestellt. Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist aber der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen20.

Dem Berufungsgericht ist schließlich – wie die Revision zutreffend geltend macht – auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein – rechtsfehlerfrei auszuübendes – Ermessen einräumt21. Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind22, soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen23.

Das Ergebnis im konkreten Fall:

Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen von Härtegründen nachzuholen und – nach erfolgter Feststellung einer Härte – unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben des Bundesgerichtshofs eine neue Interessenabwägung vorzunehmen haben wird. Dabei wird es auch dem im Revisionsverfahren erfolgten ergänzenden Vortrag der Beklagten zu den persönlichen (auch gesundheitlichen) und wirtschaftlichen Verhältnissen der Beklagten und ihrer Familie sowie zu den angestellten Bemühungen zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums nachzugehen haben, zu dem allerdings zuvor der Gegenseite Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben ist. Gegebenenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19

ECLI:DE:BGH:2019:111219UVIIIZR144.19.0

  1. AG Bad Homburg v.d.H., Urteil vom 21.11.2018 – 2 C 109/18 (29 []
  2. LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 29.04.2019 – 2-17 S 62/18 []
  3. LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 29.04.2019 – 2-17 S 62/18 []
  4. BGH, Beschluss vom 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 []
  5. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88, BVerfGE 79, 292; BVerfG, Beschluss vom 03.10.1989 – 1 BvR 558/89, BVerfGE 81, 29, 34 []
  6. BverfG, Beschluss vom 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309 []
  7. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88, BVerfGE 79, 292; BVerfG, Beschluss vom 20.02.1995 – 1 BvR 665/94,
    NJW 1995, 1480 []
  8. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88, BVerfGE 79, 292; BVerfG, Beschluss vom 20.02.1995 – 1 BvR 665/94, NJW 1995, 1480 []
  9. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88, BVerfGE 79, 292 []
  10. BVerfG, Beschluss vom 03.10.1989 – 1 BvR 558/89, BVerfGE 81, 29 []
  11. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474; vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564; vom 20.10.2004 – VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 []
  12. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  13. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  14. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  15. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  16. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  17. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  18. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  19. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  20. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  21. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 []
  22. BT-Drs. 14/4553, S. 68 []
  23. BT-Drs. V/2317, S. 2 []
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