Eigenbedarfskündigung: Mieter muss Treuwidrigkeit bzw. Missbräuchlichkeit des Nutzungswunsches beweisen

Kündigungen von Wohnraum wegen Eigenbedarfs sind ein schwieriges Pflaster, jedenfalls in der Regel Grund für eine streitige Auseinandersetzung.

Aktuell hatte das Amtsgericht Aachen über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter der Auffassung war, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters nur vorgeschoben sei und dieser die konkrete Wohnung ohnehin nicht benötige.

Was war passiert?

Der Kläger (Vermieter) begehrt die Wohnungsräumung vom Beklagten (Mieter) aufgrund Eigenbedarfskündigung.

Der Kläger ist alleiniger Grundstückseigentümer eines Mehrfamilienhauses.

Die von dem Beklagte zu zahlende Gesamtmiete beträgt 400 €, bestehend aus 290 € Nettokaltmiete und 110 € Nebenkostenvorauszahlungen.

Das Gebäude verfügt über 17 Wohneinheiten.

Der Beklagte ist alleinstehend und Mieter in der ca. 59 m² großen Wohnung Parterre (EG) und 1. OG, bestehend aus 2 Zimmern, eine Kammer, eine Küche, ein Bad, vier Kellerräume, sowie Garage. Die Wohneinheit des Beklagten ist die einzige Wohneinheit in dem Objekt, welches über 2 Zimmer, Küche und Bad nebst alleinigen Garten- und Kellerzugang verfügt. Die restlichen Einheiten haben lediglich eine Größe von bis zu 20 m² und sind nahezu ausschließlich an Studenten bzw. alleinstehende Personen vermietet. Die anderen Einheiten verfügen – anders als die Wohneinheit des Beklagten – über gemeinsam nutzbare Bäder.

Dem Beklagten gegenüber wurde die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen.

Unter anderem wird dies damit begründet, dass der Kläger zurzeit in einer Mietwohnung wohne und die Gründung eines gemeinsamen Hausstands mit der Lebensgefährtin sowie Eheschließung und Familiengründung plane und zu diesem Zwecke das Objekt erworben habe. Die Wohnung des Beklagten sei ideal und er beabsichtigte durch einen weiteren Anbau zusätzlichen Wohnraum schaffen zu können. Die weiteren Wohneinheiten im Objekt seien zu klein und hierfür nicht geeignet.

Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung wohnte der Kläger mit seiner Ehefrau in einer angemieteten Wohnung (Gesamtmiete 550 €, 2 Zimmer, 1 Küche/Kochnische, 1 Diele/Flur, 1 WC, 1 Bad/Dusche, 1 Balkon/Terrasse, 1 Kellerraum) und mietete in der Folge eine andere Wohnung mit 75 m² an.

Der Kläger behauptet, dass Eigenbedarf bestehe. So verfüge er über kein sonstiges Grundeigentum und benötige die Wohnung für sich und seine Frau. Andere Wohneinheiten in dem Objekt würden nicht über die ausreichende Größe für die Wohnnutzung – anders als die vom Beklagten bewohnte Wohnungseinheit – verfügen. Der Vortrag der Beklagtenseite zur baurechtlichen Unzulässigkeit sei schon unerheblich. Im Keller plane er die Einlagerung von Gegenständen und die Herstellung eines kleinen Bades. Mit seinem Vater habe er nur losen Kontakt und eine „unterkühlte Beziehung“.

Der Beklagte behauptet, der vom Kläger vorgeschobene Eigenbedarf bestehe nicht und eine Wohnung werde nicht benötigt. So besitze der Vater des Klägers 91 Mietwohnungen und dem Kläger sei es möglich eine passende Wohnung aus dem familieneigenen Immobilienbestand zu finden. Da der Kläger selbst seinen Beruf bereits aufgegeben habe um sich ausschließlich um Immobilien zu kümmern, bestreitet er, dass er nur diese eine Immobilie besitze. Auch sei Intention des Klägers die mit bislang unterdurchschnittlicher Miete vermietete Wohnung wie auch die anderen Wohnungen an Studenten zu höheren Preisen zu vermieten. Die vom Kläger behaupteten An- und Umbauplanungen seien baurechtlich vollkommen unmöglich und unzulässig. Im Kellergeschoss seien keine Aufenthaltsräume statthaft und dies könnte auch künftig nicht als Kinderzimmer zur Verfügung stehen.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Aachen hat der Räumungsklage stattgegeben.

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus §§ 546 Abs. 1 bzw. 985 BGB. Das zwischen dem Kläger und dem Beklagten bestehende Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung wurde wirksam ordentlich gekündigt.

Der Kläger hat nach Auffassung des Amtsgerichts Aachen auch ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Form des hier von ihm geltend gemachten Eigenbedarfs an der Wohnung.

Eigenbedarf liegt vor, wenn das Mietobjekt als Wohnung für einen bestimmten begünstigten Personenkreis zur Befriedigung seiner Wohnbedürfnisse benötigt wird. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist die Eigenbedarfskündigung auch verfassungsgemäß, wobei die Gerichte bei Auslegung des Gesetzes die zugunsten des Vermieters streitende Eigentumsgarantie gemäß Artikel 14 GG zu beachten haben 1. Ausfluss dessen ist es, dass die alleinigen Interessen des Vermieters, insbesondere dessen Nutzungswunsch und die Lebensplanung des Eigentümers, maßgebend und zu respektieren sind 2. So ist der hinreichend bestimmte, konkrete und ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch als Wohnung – ausreichend auch der Wohnbedarf als Ferien- oder Zweitwohnung 3 – erforderlich, der von vernünftigen oder nachvollziehbaren Gründen getragen wird und nicht missbräuchlich ist 4. Dabei ist grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder die Bedarfsperson für angemessen hält. Es ist im Rahmen einer Plausibilitätskontrolle das Interesse zu prüfen, die willkürliche Interessen ausschließt. So liegt ein solches vernünftiges und nachvollziehbares Interesse z. B. bei Verbesserung der Wohnsituation (Wohnung zu groß/klein, teuer; zu weit vom Arbeitsplatz entfernt etc.), als auch bei nicht bedarfsbezogenen Interessen (Verlassen ehelicher Wohnung bei Schwierigkeiten, Wunsch nach Verbringung des Lebensabends oder nicht mehr zur Miete wohnen zu müssen; selbstständige beabsichtigte Lebensführung der Kinder etc.) vor. Eine Veränderung der persönlichen Lebenssituation (z. B. Heirat, Familienplanung, Kinderzuwachs etc.) ändert hieran nichts und ist zu respektieren. Missbräuchlichkeit wäre gegeben, wenn der Vermieter kein schutzwürdiges Eigeninteresse hätte, etwa wenn der Wohnbedarf weit überhöht wäre oder in einer anderen vergleichbaren Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden könnte 5.

Unter Berücksichtigung dessen liegt hier nach Auffassung des Amtsgerichts Aachen ein nachvollziehbares und vernünftiges Interesse – hier der Nutzungswunsch einer verbesserten Wohnsituation aufgrund Gründung eines gemeinsamen Hausstandes nebst Eheschließung und Familiengründung – vor, welches auch nicht missbräuchlich ist.

Im Einzelnen:

Es steht zur Überzeugung des Gerichts nach der Beweisaufnahme fest, dass der Kläger ein nachvollziehbares und vernünftiges Interesses – hier der Nutzungswunsch einer verbesserten Wohnsituation aufgrund Gründung eines gemeinsamen Hausstandes nebst Eheschließung und Familiengründung – geltend gemacht hat. So hat dies der Kläger – informatorisch angehört – im Rahmen der Sitzung bejaht („ich möchte in die Wohnung zusammen mit meiner Frau und meinem baldigen Kind einziehen“), wie auch die vernommene Zeugin D (seine Lebensgefährtin) im Rahmen der Sitzung bestätigt. Die Aussagen waren auch überzeugend, so das Amtsgericht Aachen. Beide – insofern der Kläger, als auch die Zeugin haben übereinstimmend ausgesagt, die Wohnung des Beklagten alsbald beziehen zu wollen. Aktuell würden sie zur Miete in Z-straße wohnen und ihre Wohnsituation verbessern (Gartennutzung möglich, Kindergarten in der Nähe, Verbindung weiterer Zimmer im 1. OG). Die Aussagen sind schlüssig und in sich widerspruchsfrei. In Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung konnte die Zeugin D zutreffende Aussagen zum Ist-Zustand der begehrten Wohnung machen und erläutern, inwiefern sie mit dem Kläger die Wohnung nach ihren Vorstellungen gestalten möchte, etwa durch den Ausbau der Küche und des Badezimmers und den Austausch der vorhandenen Treppe. Es sei ein weiterer Ausbau auf der ersten Etage denkbar, in der noch weitere Räume seien. Zudem sei es möglich, den Keller mit in die Planung einzubeziehen, aber von konkreten Plänen hierzu wüsste sie jedoch nichts. Zwar divergieren die Angaben der Zeugin und des Klägers in Bezug auf die zu erwartende Größe (insofern geht der Kläger von ca. 80 m² Wohnfläche aus, während die Zeugin 90-100m² angibt), jedoch steht dies der Glaubhaftigkeit ihrer Angaben nicht entgegen. So gibt die Zeugin schließlich nicht an, ob ihre Angabe die konkrete Wohnfläche meint und aus den Angaben ist auch ersichtlich, dass entweder über einen Anbau oder die Zusammenlegung weiterer Einheiten im 1. OG weitere Fläche geschaffen werden könnte, so dass die geplante Größe durchaus divergieren kann. Für die Richtigkeit der Angaben der Zeugin D spricht auch, dass sie von sich aus offenlegte über eigenes – aber aufgrund lebenslanges Wohnrecht der Mutter – beschränktes Wohneigentum zu verfügen. So wurde dies vorher sogar schriftsätzlich von der Klägerseite in Abrede gestellt („Neben dem Gebäudegrundstück 21, G verfügen der Kläger und seine Ehefrau D über kein weiteres Grundeigentum“). Dass die Zeugin auch nicht über eigenes Eigentum verfügt, wurde zwar auch nicht von der Beklagtenseite bestritten, sondern nur, dass der Kläger nicht über weiteres Eigentum verfüge und der Vater des Klägers sogar über 91 Wohnungen verfüge. Der Zeugin wäre es entsprechend einfach gewesen ihr Wohneigentum zu verschweigen. Dass sie dies nicht gemacht hat, spricht für ihre Glaubhaftigkeit. Die Zeugin bestätigte aber auch, dass der Vater des Klägers im Immobiliengeschäft und auch der Kläger in dessen Geschäft tätig sei, aber sie sich unabhängig von ihm und dortigen Mietwohnungen hätten machen wollen. Dass sich möglicherweise einzelne Umbauwünsche (etwa die große begehbare Dusche) nicht realisieren lassen, wird seitens der Zeugin bereits im Rahmen ihrer Vernehmung in Betracht gezogen und lässt auch keine hinreichenden Zweifel am Nutzungswunsch an sich entstehen. Die näheren Einzelheiten, wie Kläger und Zeugin zu Wohneigentum überhaupt kamen (insofern ist der Kläger gelernter (…) und die Zeugin (..)), und damit die Beleuchtung ihrer finanziellen Möglichkeiten, kamen nicht zur Sprache. Insofern steht dies aber auch dem Nutzungswunsch nicht entgegen, da jedenfalls ihre Umbaupläne für die Wohnung des Beklagten auch nicht allzu intensiv und kostspielig sein dürften, so dass dies ein aktuell doppelverdienendes Paar auch nicht würde finanziell stemmen können. Sofern der Kläger selbst nach Aussage der Zeugin Beziehung zum Immobiliengeschäft des Vaters hat, wäre entsprechend jedenfalls auch Expertise, finanzielle Absicherung und der Zugriff auf Handwerker oder Familienangehörige potentiell vorhanden – auch wenn nach der Aussage der Zeugin eine Unabhängigkeit zum Vater des Klägers gewahrt werden soll.

Soweit von der Beklagtenseite vorgetragen wird, dass sich die im Rahmen der Vernehmung der Zeugin D geschilderten Nutzungspläne des Klägers und der Zeugin in der streitgegenständlichen Wohnung nicht realisieren lassen, steht dies der grundsätzlichen Nutzungsabsicht und -möglichkeit nicht entgegen, so das Amtsgericht Aachen weiter. So ist der Beklagtenvortrag hierzu pauschal gehalten, wenig konkret und unterstellt immer, dass der Kläger stets die Absicht hat die Wohnung für höhere Miete weiterzuvermieten. Der Beklagte, hat hierzu einen Aufteilungsplan zur Akte gereicht, wonach er Bedenken gegen den geplanten Küchenbereich („Will sie im Wohnzimmer kochen?“) und das Kinderzimmer („Armes Kind …. Bräuchten ihr Kind nicht in einer Hundehütte aufwachsen lassen“) vorbringt. Insofern ist es aber nicht Sache des Gerichts zu beurteilen, wie viel Wohnfläche der Kläger seinem Kind „zubilligen“ möchte oder nicht, so das Amtsgericht Aachen. Schließlich beträgt die Grundfläche dieses Zimmers ungefähr 10,3 m² (wobei noch ein gewisser Abzug zu machen ist, da die rechte Ecke nicht vollständig im rechten Winkel steht). Außerdem hatte der Kläger angegeben, ggf. über die Nutzung weiterer Wohnungen im 1. OG weiteren Platz zu schaffen. Auch die Nutzung eines Küchenbereichs in dem vom Beklagten aktuell als Ess- und Klavierbereich neben dem Wohnbereich gestalteten Bereich erscheint nicht willkürlich, da jedenfalls Platz genug hierfür da wäre (der Beklagte misst dies ungefähr selbst mit 6,7 m² aus – 5,64m x 1,2m). Angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse und der Freiheit des Nutzungswillens (die auch dem Kläger und seiner Familie eine gewisse Gestaltungs- und Dekorationsfreiheit lassen) erscheint angesichts der derzeit zur Verfügung stehenden Wohnfläche sowie die Einbeziehung etwaiger Ausbaumöglichkeiten der Nutzungswunsch des Klägers an sich nicht unvernünftig und auch nicht missbräuchlich zu sein.

Ob der Vater des Klägers, wie vom Beklagten behauptet, tatsächlich über 91 Mietwohnungen verfügt (zumindest hat die Zeugin bestätigt, dass er im Immobiliengeschäft tätig ist) ist bestritten und wurde vom Beklagten selbst nicht unter Beweis gestellt. Für die Treuwidrigkeit des Nutzungswunsches bzw. die Missbräuchlichkeit trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, da der an sich vom Vermieter darzulegende und zu beweisende Eigenbedarf dann wegfällt bzw. dieser sich nicht darauf berufen darf 6.

Amtsgericht Aachen, Urteil vom 20.05.2021 – 121 C 109/19
ECLI:DE:AGAC1:2021:0520.121C109.19.00


  1. BVerfG, Urteile vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970;
    BVerfG, Beschluss vom 26.09.2001 – 1 BvR 1185/01, WuM 2002, 21
  2. BVerfG, Beschluss vom 20.05.1999 – 1 BvR 29/99, NZM 1999, 659, WuM 1999, 449;
  3. BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014 – 1 BvR 2851/13, NZM 2014, 624; BGH, Beschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 186/17, WuM 2018, 776
  4. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, WuM 2019, 385; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl. 2020, § 573 Rn. 28
  5. Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl. 2020, § 573 Rn. 24
  6. BeckOGK/Geib, 1.4.2021, BGB § 573 Rn. 102; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 102; LG Gießen, Urteil vom 23.02.1994 – 1 S 441/93, NJW-RR 1994, 910; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 72
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