Verständlicher Weise schauen bei den aktuellen Kostensteigerungen sowohl Vermieter als auch Mieter genauer, wenn es um die Frage geht, wer welche Kosten zu tragen hat.
Bei den Betriebskosten ist immer wieder auch die Frage, wer die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder zu tragen hat. Das Landgericht München I hatte sich hierzu bereits in 2021 zugunsten des Vermieters positioniert und die Kosten als umlagefähig anerkannt.
Dieser Auffassung hat sich nun auch der Bundesgerichtshof angeschlossen, indem er entschieden hat:
Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht.
Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.
Die Entscheidung:
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder anders als diejenigen der Anmietung als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einzuordnen
Wie der Bundesgerichtshof bereits für die Kosten der Revision einer Elektroanlage entschieden hat, ist eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, keine Mangelbeseitigung und sind die hierdurch verursachten wiederkeh-renden Kosten deshalb als sonstige grundsätzlich umlegbare Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen1.
Entsprechendes gilt für die Kosten, die bei dem Eigentümer eines vermieteten Objekts für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern wiederkehrend anfallen.
Der von der Revision im Zusammenhang mit den Rügen gegen die ergänzende Vertragsauslegung durch das Berufungsgericht herangezogenen Vorschrift des § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln lässt sich ein für die Einordnung der Wartungskosten als Betriebskosten maßgeblicher Wertungsgesichtspunkt nicht entnehmen. Soweit danach die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten obliegt, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst, betrifft dies allein das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen der Behörde und dem hinsichtlich der Wartung öffentlich-rechtlichen Verpflichteten. Dafür, dass § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln eine Bestimmung zur zivilrechtlichen Zuständigkeit des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB im Verhältnis zum Mieter und zu den beider-seitigen Rechten und Pflichten bezogen auf die Wartung von Rauchwarnmeldern treffen sollte, gibt es keinen Anhaltspunkt2.
Eine andere Bewertung, insbesondere eine Zuordnung zu den nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, ist entgegen der Ansicht der Revision nicht deshalb geboten, weil die Beklagte mit der Wartung der Rauchwarnmelder zugleich Vorsorge im eigenen Interesse zur Erfüllung einer eigenen Verkehrssicherungspflicht als Gebäude-eigentümerin und damit zur Vermeidung einer Inanspruchnahme auf Schadens-ersatz betreibt. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein3. Das gilt in gleicher Weise für die Abgrenzung zu den in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV genannten Verwaltungskosten4
Die Annahme des Landgerichts Berlin5, eine Umlagefähigkeit dieser Kosten ergebe sich im Streitfall aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung, ist zwar rechtsfehlerhaft, so der Bundesgerichtshof weiter. Dies wirkt sich jedoch im Ergebnis nicht aus, weil die Parteien die Kosten jedenfalls mit vertraglicher Vereinbarungwirksam auf die Kläger umgelegt haben.
Das Landgericht Berlin hat eine ergänzende Vertragsauslegung vorgenommen, obwohl deren Voraussetzungen vorliegend nicht gegeben sind. Insoweit durfte es nicht offenlassen, ob eine mietvertragliche Regelung die Umlage der Wartungskosten für die Rauchwarnmelder auf die Kläger erlaubte.
Die ergänzende Vertragsauslegung setzt eine hier nicht gegebene Regelungslücke, mithin eine planwidrige Unvollständigkeit des Vertrags voraus. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Rege-lung ein bestimmtes Ziel erreichen wollten, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist. Etwas anderes ergibt sich nicht aus dem vom Landgsericht Berlin zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.06.20076. Dort sah die vertragliche Regelung lediglich die Umlage der Betriebskosten einer Gemeinschaftsantenne vor, nicht aber die zur Beurteilung stehende Umlage des Entgelts für einen Breitbandkabelanschluss, weshalb die für eine ergänzende Vertragsauslegung erforderliche Regelungslücke bestand.
Die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Regelung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen ermöglicht auch die Umlage der Wartungskosten für Rauchwarnmelder auf die Kläger, so dass sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im Ergebnis als richtig erweist.
Ob der Vermieter nachträglich entstandene „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV wie hier die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder aufgrund einer der Regelung in Nr. 2 Abs. 2.3 Satz 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Beklagten (AVB) entsprechenden Neukostenklausel auf den Mieter umlegen kann, ist umstritten. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage bislang noch nicht entschieden; sie bedarf auch vorliegend keiner Entscheidung.
Denn die Parteien haben im Mietvertrag die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vereinbart, welche auch die nach Mietvertragsschluss neu entstandenen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umfassen.
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red-lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglich-keiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen7. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind unabhängig von der Gestaltung des Einzelfalls sowie dem Willen und den Belangen der jeweils konkreten Vertragspartner nach ihrem typischen Sinn auszulegen. Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut.
Diese Auslegung kann der Bundesgerichtshof selbst vornehmen, da Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen von dem Revisionsgericht frei auszulegen sind.
Nach dem vorstehend aufgeführten Maßstab ist die Regelung im Mietvertrag dahin auszulegen, dass die vertragliche Vereinbarung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auch die Kosten der regelmäßigen Wartung von Rauchwarnmeldern umfasst.
Bei diesen Geräten handelt es sich nach dem Verständnis eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters um technische Einrichtungen der im Mietvertrag im Einzelnen aufgeführten Art, nämlich um Einrichtungen zum Schutz der Hausbewohner vor den Gefahren eines Brands im Mietobjekt. Darauf, ob Rauchwarnmelder im fachspezifischen Sinn Teil einer Brandschutz- oder Brandmeldeanlage sind, kommt es nicht an.
Der Umstand, dass der Mietvertrag von den Kosten des „Betriebs“ und nicht ausdrücklich von den Kosten der „Wartung“ spricht, steht einem auch diese Kosten umfassenden Verständnis eines redlichen und verständigen Mieters nicht entgegen. Denn der „Betrieb einer Brandschutz- und -meldeanlage“ umfasst auch deren notwendige regelmäßige Überprüfung auf ihre Betriebsfähigkeit, mithin deren Wartung (vgl. in diesem Sinne auch die Regelungen in § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV für die zentrale Heizungsanlage, in § 2 Nr. 7 BetrKV für den Personen- und Lastenaufzug, in § 2 Nr. 15 Buchst. a BetrKV für die Gemeinschaftsantennenanlage oder in § 2 Nr. 16 BetrKV für Einrichtun-gen für die Wäschepflege). Derartige Kosten für eine regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit können auch nach dem Verständnis eines nicht juristisch vorgebildeten Mieters bei den in Nr. 1 Buchst. o der Anlage 4 des Mietvertrags aufgeführten Brandschutz- und Brandmeldeanlagen anfallen.
Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht Berlin nach Auffassung des Bundesgerichtshofs schließlich einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, § 560 Abs. 5 BGB weder in der Durchführung einer regelmäßigen Wartung als solcher noch darin gesehen, dass die Beklagte diesbezüglich einen Fachbetrieb beauftragt hat.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21
ECLI:DE:BGH:2022:051022UVIIIZR117.21.0
Vorinstanzen:
AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 13.10.2020 – 5 C 150/20 –
LG Berlin, Entscheidung vom 08.04.2021 – 67 S 335/20 –
Hinweis:
Habe Sie Fragen zu Ihrer Betriebskostenabrechnung? Wenden Sie sich an einen hierauf spezialisierten Rechtsanwalt.
- BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06, NZM 2007, 282 [↩]
- so im Ergebnis auch Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 10. Aufl., Teil A Rn. 308 mwN; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 Rn. 100; Zehelein, WuM 2016, 400, 407; Serwe, ZMR 2019, 6, 9; Fritsch, ZMR 2016, 925, 927; BGH, Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17, NZM 2019, 214 [↩]
- BGH, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20, NZM 2022, 175 Rn. 25 [↩]
- BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19, NZM 2020, 457 [↩]
- LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20 [↩]
- BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06, NZM 2007, 769 [↩]
- BGH Urteile vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352; vom 10.06.2020 – VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 [↩]
