Die Heizkostenabrechnung unter Verweis auf die anerkannten Regeln der Technik

Immer wieder gibt es Streit um die Frage, ob Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bzw. Heizkostenabrechnungen seitens des Vermieters zu recht geltend gemacht werden.

Zum Thema Heizkostenabrechnungen hat nun der Bundegerichtshof entschieden, dass § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber verstößt.

In dem konkreten Fall ist die Beklagte seit 1987 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Das Gebäude ist mit einer Einrohrheizung ausgestattet, bei der die Versorgungsleitungen in den Wohnungen ungedämmt sind. Für die Abrechnung der Kosten von Heizung und Warmwasser vereinbarten die Parteien einen Umlegungsmaßstab von 50 % nach Fläche und 50 % nach Verbrauch.

Mit der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 verlangte die Klägerin eine Nachzahlung von 541,33 €, die sich aus einer Nachforderung von 582,49 € für die Kosten der Heizung und Warmwasserbereitung abzüglich eines Guthabens von 41,16 € bei den übrigen Betriebskosten ergab. Die Heizkosten hatte die Klägerin erstmals anhand der VDI-Richtlinie 2077, deren technische Anwendungsvoraussetzungen hier unstreitig gegeben sind, berechnet. Der Beklagte wandte sich gegen die Abrechnung anhand der VDI-Richtlinie 2077.
Die auf Zahlung von 541,33 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Der Bundesgerichtshof hat die hiergegen gerichtete Revision indes nun zurückgewiesen.

Die Betriebskostenabrechnung ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nämlich formell ordnungsgemäß.
Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anzunehmen, wenn eine Betriebskostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit – wie hier – keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen1.

Es berührt die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht, dass die Klägerin zwar auf die Anwendung der VDI-Richtlinie 2077, welche mathematisch-technische Methoden zur Heizkostenermittlung und -verteilung beschreibt, hingewiesen hat, jedoch deren technische Anwendungsvoraussetzungen nicht (vollständig) mitgeteilt hat. Es steht der formellen Ordnungsgemäßheit nicht entgegen, wenn der Vermieter den Anteil der Niedrigverbraucher sowie die Standardabweichung nicht wiedergibt. Der Vermieter muss nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er die als Verbrauchswerte der Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit keiner weiteren Angaben, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit der für seine Wohnung angesetzten Werte im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet2.
Ebenso wenig wie der Vermieter dem Mieter die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitteilen oder erläutern muss3, muss der Vermieter ihm den Text der VDI-Richtlinie 2077 aushändigen oder ihm deren Inhalt in anderer Weise zur Kenntnis bringen. Entgegen der Ansicht der Revision ist die VDI-Richtlinie 2077 mit der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B, die allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführungen von Bauleistungen enthält und gegenüber einem weder im Baugewerbe tätigen noch sonst im Baubereich bewanderten Vertragspartner nicht durch bloßen Hinweis auf ihre Geltung in den Vertrag einbezogen werden kann4, schon deshalb nicht vergleichbar, weil die VDI-Richtlinie 2077 – anders als die VOB/B – nicht kraft Parteivereinbarung Geltung erlangt. Ihre Maßstäbe finden vielmehr gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV als anerkannte Regeln der Technik Anwendung.

Die Klägerin ist berechtigt, den Wärmeverbrauch nach Maßgabe der VDI-Richtlinie 2077 zu bestimmen. Dies folgt (insoweit sieht der BUndesgerichtshofs dies anders als das Berufungsgericht) aus § 7 Abs. 1 S. 3, 4 HeizkostenV.
Gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV kann der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Nach § 7 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV wird der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 der Vorschrift berücksichtigt.
Die aufgrund der Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung vom 02.12.20085 am 01.01.2009 in Kraft getretene Regelung beruht darauf, dass von ungedämmten Rohrleitungen abgegebene Wärmemengen durch das Verbrauchsverhalten der Nutzer nicht beeinflusst werden können und nicht oder nur unzureichend von Ablesegeräten erfasst werden. Ein Teil der Mieter, nämlich diejenigen, die ihren Wärmebedarf vor allem über Heizkörper abdecken oder – etwa aufgrund einer ungünstigen Lage ihrer Wohnung – abdecken müssen, muss daher nahezu den gesamten Wärmeverbrauch begleichen, weil die Heizkostenverteiler die Rohrwärme nicht erfassen. § 7 Abs. 1 S. 3, 4 HeizkostenV eröffnet für diese Fälle die Möglichkeit, unbillige Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen oder jedenfalls zu reduzieren6.
Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV sind im Streitfall gegeben. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Versorgungsleitungen in den Wohnungen des Hauses der Klägerin ungedämmt. Ein „wesentlicher“ Anteil des Wärmeverbrauchs wird durch die an den Heizkörpern angebrachten Messgeräte nicht erfasst. Der Begriff des „wesentlichen Anteils“ wird dahingehend konkretisiert, dass durch freiliegende und ungedämmte Leitungen zumindest 20 % des Wärmeverbrauchs nicht durch Ablesung verursachergerecht erfasst werden kann7. Unstreitig liegt der Anteil der erfassten Verbrauchswärme hier bei lediglich 6 %; das bedeutet, dass über elektronische Heizkostenverteiler nur 6 % der Verbrauchswärme erfasst werden.

Als Rechtsfolge ermöglicht es § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV dem Vermieter, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen. Nach allgemeiner Ansicht enthält das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077 anerkannte Regeln der Technik im Sinne von § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV8. Bereits die amtliche Begründung weist auf das vorgenannte Beiblatt zur Richtlinie VDI 2077 hin; dieses stelle unterschiedliche Verfahren – unter anderem das hier gewählte Bilanzverfahren – zur Verfügung, wobei die Auswahl des Verfahrens im Einzelfall unter Berücksichtigung der im Gebäude vorhandenen Erfassungsgeräte zu erfolgen hat, um zusätzliche Kosten zu vermeiden9.
Die technischen Kenngrößen der VDI-Richtlinie 2077 – der dort bestimmte Verbrauchswärmeanteil, der Anteil der Niedrigverbraucher im Gebäude sowie die Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren – liegen nach den tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts vor. Es kann daher dahinstehen, ob die Anwendbarkeit der VDI-Richtlinie 2077 nur vom Verbrauchswärmeanteil oder zusätzlich von den beiden anderen Kriterien abhängt.

Die Auffassung des Landgerichts Neubrandenburg, dass § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV mit dem verfassungsrechtlichen Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber nicht vereinbar sei, geht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs fehl.

Gemäß § 5 Abs. 3 EnEG „kann“ wegen technischer Anforderungen auf Bekanntmachungen sachverständiger Stellen unter Angabe der Fundstelle verwiesen werden. Im Gesetzgebungsverfahren der 1980 in das Energieeinspa-rungsgesetz eingefügten Vorschrift wurde es als notwendig erachtet, auf technische Normen verweisen zu können10. Es handelt sich um eine gesetzliche Ermessensvorschrift, die die Möglichkeit des Verordnungsgebers, die Bestimmung des Wärmeverbrauchs – ohne Verweis auf eine bestimmte Fassung eines technischen Regelwerks – an anerkannte Regeln der Technik zu knüpfen, nicht ausschließt.
Der Verweis auf anerkannte Regeln der Technik begegnet unter dem Gesichtspunkt der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit  keinen Bedenken. Das Bundesverfassungsgericht hat eine solche Regelungstechnik gebilligt und auf deren Vorzug hingewiesen, dass Schwierigkeiten der verbindlichen Konkretisierung und der Anpassung an die wissenschaftliche und technische Entwicklung auf die Ebene des Verordnungsadressaten und – soweit es zu Rechtsstreitigkeiten kommt – auf die judikative Ebene verlagert werden11. Daraus folgt, dass es unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden ist, wenn anerkannte Regeln der Technik erst nach Inkrafttreten des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV entstanden oder veröffentlicht worden sind.
Zwar müssen Verweisungsnormen hinreichend klar erkennen lassen, welche Regelungen im Einzelnen gelten sollen12. Ebenso ist eine dynamische Verweisung auf eine Bekanntmachung sachverständiger Stellen verfassungsrechtlich bedenklich, weil Gesetz- und Verordnungsgeber ihre Normsetzungsbefugnis nicht in beliebigem Umfang außerstaatlichen Stellen überlassen dürfen13. Eine solche Fallgestaltung liegt hier ersichtlich nicht vor, denn durch den Maßstab anerkannter Regeln der Technik wird kein bestimmtes Regelwerk für verbindlich erklärt. Vielmehr wird in verfassungskonformer Weise eine Generalklausel verwendet, bei der die Gerichte die herrschende Auffassung unter den technischen Praktikern zu ermitteln haben.

Der mit der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2009 geltend gemachte Zahlungsanspruch entfällt nicht deshalb, weil die Klägerin die Bestimmung des Rohrwärmeverbrauchs anhand der VDI-Richtlinie 2077 nicht vor Beginn des Abrechnungszeitraumes angekündigt hat.
Gemäß § 6 Abs. 4 S. 3 HeizkostenV ist eine Änderung der in Satz 1 genannten Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Eine Änderung der Abrechnungsmaßstäbe hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Die Bestimmung des Wärmeverbrauchs nach anerkannten Regeln der Technik gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3, 4 HeizkostenV durch den Vermieter unterliegt entgegen einer im Schrifttum vertretenen Ansicht nicht der Ankündigungspflicht, denn sie betrifft nicht die Verteilung der Heizkosten anhand eines bestimmten Abrechnungsmaßstabes, sondern die davon zu unterscheidende Ermittlung des Verbrauchs.
Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll zwar das Nutzerverhalten bei der Raumheizung sowie beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel der Energieeinsparung beeinflusst werden14. Dies bietet jedoch keine hinreichende Grundlage für die Annahme, dass eine Wärmeerfassung nach der VDI-Richtlinie 2077 vor dem Abrechnungszeitraum anzukündigen wäre, weil der betreffende Mieter andernfalls sein Verbrauchsverhalten nicht ändern könne. Denn § 6 Abs. 4 S. 1, 2 HeizkostenV sieht das Ankündigungserfordernis zwar etwa für eine Änderung des Verteilerschlüssels im Sinne von § 7 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV vor15, nicht aber für die Verbrauchserfassung nach anerkannten Regeln der Technik bei Gebäuden mit erhöhter Rohrwärmeabgabe gemäß § 7 Abs. 1 S. 3, 4 HeizkostenV. Mit der Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung vom 02.12.200816 hat der Verordnungsgeber § 6 Abs. 4 HeizkostenV ausdrücklich dahingehend eingeschränkt.
Dies wird auch dem Sinn und Zweck des § 7 Abs. 1 S. 3, 4 HeizkostenV gerecht. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, dient die Regelung dazu, unbillige Kostenverschiebungen unter den Nutzern auszugleichen bzw. zu reduzieren. Das Vertrauen eines Mieters auf den Fortbestand unbilliger Kostenverschiebungen, die einzelne Mitmieter übervorteilen, andere hingegen ohne sachlichen Grund benachteiligen, ist jedoch nicht schützenswert.

Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht einen Verstoß gegen den nach § 556 Abs. 3 S. 1 Halbs. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verneint. Die Revision macht ohne Erfolg geltend, dass der Beklagte sich in den Tatsacheninstanzen darauf berufen habe, zur Vermeidung einer Schlafzimmertemperatur von bis zu 26° nachts die Fenster weit öffnen zu müssen. Dies war vor Erfassung des Wärmeverbrauchs nach anerkannten Regeln der Technik nicht anders; jedoch mussten die Kosten dieses Energieverbrauchs letztlich von anderen Mietern getragen werden. Die Erfassung des Wärmeverbrauchs nach allgemeinen Regeln der Technik bietet insoweit eine höhere Verteilungsgerechtigkeit.
Zwar vermag dies nichts an unvermeidbaren Rohrleitungsverlusten zu ändern, die in einem Gebäude entstehen, welches mit einer Einrohrheizung errichtet wurde. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage lässt sich aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit aber nicht herleiten17. Die verbleibenden Möglichkeiten, Energieverluste in nennenswertem Umfang zu verhindern, hat die Klägerin nach den nicht angegriffenen Feststellungen des sachverständig beratenen Berufungsgerichts im Übrigen ausgeschöpft.

Das vom Beklagten geltend gemachte Kürzungsrecht des § 12 HeizkostenV steht ihm nicht zu. § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV verleiht dem Nutzer – hier dem Mieter – das Recht zur Kürzung nur dann, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die Heizkostenverordnung auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat. Eine solche Fallgestaltung ist hier nicht gegeben. Dagegen wendet sich die Revision nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14

  1. BGH, Urteile vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14; vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14; vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13; vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 []
  2. BGH, Urteile vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14; vom 26.10.2011 – VIII ZR 268/10; vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07; vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04 []
  3. BGH, Urteil vom 26.10.2011 – VIII ZR 268/10 []
  4. BGH, Urteile vom 09.11.1989 – VII ZR 16/89; vom 09.10.2008 – VII ZR 80/07 []
  5. BGBl. I S. 2375 []
  6. Begründung der Bundesregierung zur Änderung der Heizkostenverordnung vom 08.08.2008, BR-Drs. 570/08, S. 14 []
  7. Beschluss des Bundesrates vom 19.09.2008, BR-Drs. 570/08 [B], Anlage S. 2 []
  8. LG Karlsruhe, Urteil vom 20.02.2014 – 9 S 248/13 []
  9. BR-Drs. 570/08, S. 14 []
  10. Beschlussempfehlung und Ausschussbericht, BT-Drs. 8/3924, S. 7 []
  11. BVerfG, Beschluss vom 08.08.1978 – 2 BvL 8/77, BVerfGE 49, 89, 135 f. []
  12. BVerfG, Beschluss vom 01.03.1978 – 1 BvR 786/70, BVerfGE 47, 285, 311 []
  13. BVerfG, Urteil vom 14.06.1983 – 2 BvR 488/80, BVerfGE 64, 208, 214 ff. []
  14. BGH, Urteil vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/05 []
  15. BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 137/03 []
  16. BGBl. I S. 2375 []
  17. BGH, Urteile vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06; vom 12.05.2010 – VIII ZR 170/09 []
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