Dachgeschossausbau durch den Mieter: Kündigung

Das Landgericht Köln hat als Berufungsinstanz entschieden, dass ein bauordnungswidriger Ausbau eines Dachgeschosses durch einen Mieter einen Kündigungsgrund darstellt.

In dem entschiedenen Fall hat die klagende Vermieterin daher gegenüber der beklagten Mieterin einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der wechselseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. So liegt der Fall hier.

Die Beklagte hat jedenfalls durch ihr Verhalten im Laufe des hiesigen Verfahrens so erheblich gegen ihre mietvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Vermieterinteressen verstoßen, indem sie es verweigert, die von ihr herbeigeführte Bauordnungswidrigkeit der Nutzung des Dachgeschosses abzustellen. Der Klägerin ist daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut hat und hierfür keine Baugenehmigung vorliegt. Die Genehmigungspflichtigkeit dieser Baumaßnahme ergibt sich ohne Weiteres bereits aus dem Umstand, dass der ehemalige Speicher erstmals durch die Beklagte zu Wohnzwecken ausgebaut wurde und die Räume daher seitdem zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Nutzungsänderungen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig, vgl. inhaltlich unverändert jetzt § 60 BauO NRW 2018. Eine Genehmigungsfreiheit ist im vorliegenden Fall weder konkret vorgetragen noch ersichtlich. Die Beklagte erklärte im Übrigen in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer, dass sich ihr Schlafzimmer im Dachgeschoss befinde, sie die maßgeblichen Räume also nach wie vor zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt nutzt.

Die (zumindest) formelle Bauordnungswidrigkeit der aktuellen Nutzung des Dachgeschosses ist der Beklagten spätestens seit April 2018 bekannt, nachdem die Klägerin und jetzige Vermieterin die Beklagte mit der Abmahnung vom 12.04.2018 (u.a.) wegen des Fehlens der Baugenehmigung abmahnte und hierzu im Laufe des hiesigen Verfahrens weiter ausführte.

Zwar erscheint nach Auffassung des Landgerichts Köln zweifelhaft, ob für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB genügt, dass die Beklagte den Ausbau des Dachgeschosses seinerzeit ohne Baugenehmigung durchgeführt hat, da seit diesem Zeitpunkt 33 Jahre vergangen sind, in denen kein Rechtsvorgänger der Klägerin diesen Zustand je rügte, obwohl auch dort bekannt gewesen sein muss, dass die Beklagte keine Baugenehmigung eingeholt hat. Hierauf kommt es im Ergebnis indes nicht an.

Denn die Beklagte hat auch nach Kenntniserlangung über die (zumindest formelle) Bauordnungswidrigkeit keinerlei Schritte eingeleitet, um die Bauordnungswidrigkeit abzustellen. So hat sie weder, wie von Klägerseite gefordert, eine Baugenehmigung beantragt, um ihre Baumaßnahme nachträglich zu legalisieren. Noch hat sie die Nutzung der ausgebauten Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Aufenthaltsräume i.S.d. Bauordnungsrechts eingestellt. Hierzu wäre sie schon allein aus dem Grund verpflichtet gewesen, dass sich die Klägerin als Eigentümerin – bspw. – im Brandfall erhöhten Haftungsrisiken ausgesetzt sähe und u.U. auch Schuldnerin bauordnungsrechtlicher Sanktionen werden kann. Sofern die Beklagte von der Genehmigungsfreiheit ihrer Maßnahme ausgehen sollte, befände sie sich in einem unerheblichen Rechtsirrtum.

Entgegen der Auffassung der Beklagten vermag sie auch nicht mit dem Argument durchzudringen, der jeweilige Eigentümer des Grundstücks, also die Klägerin selbst bzw. deren Rechtsvorgänger, sei verpflichtet (gewesen), eine entsprechende Genehmigung einzuholen. Es kann auch insoweit dahinstehen, ob der Mieter, welcher Aus- bzw. Einbauten am Mietobjekt vornimmt, grundsätzlich verpflichtet ist, die hierfür erforderlichen behördlichen Genehmigungen selbst einzuholen und die entsprechenden Kosten hierfür zu tragen. Denn jedenfalls im vorliegenden Fall ergibt sich eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten bereits aus dem Mietvertrag. Da diese die Kosten des Ausbaus insgesamt zu tragen hatte, umfasst dies auch die Kosten einer Baugenehmigung. Vor diesem Hintergrund war die Genehmigung schon aus Gründen der Praktikabilität durch die Beklagte selbst einzuholen.

Aus § 27 des Mietvertrags ergibt sich entgegen der Auffassung der Beklagten, so das Landgericht Köln weiter, dass der Ausbau des Dachgeschosses – sofern sich die Beklagte hierfür entschied – „sach- und fachgerecht“ erfolgen musste. Die Genehmigung des seinerzeitigen Vermieters Holzhäuser umfasste ausdrücklich nur einen sach- und fachgerechten Ausbau. Zu einem sach- und fachgerechten Ausbau gehört ohne Weiteres auch, dass dieser im Einklang mit dem öffentlichen Baurecht erfolgen muss. In Anbetracht dieser von den Vertragsparteien verwendeten Formulierung kann dahinstehen, ob eine ausdrückliche Vereinbarung dazu, dass Mieteraus- oder -einbauten nur sach- und fachgerecht und im Einklang mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften genehmigt wird, überhaupt erforderlich wäre. Hierfür sprechen ohnehin bereits die offenkundigen Interessen des Vermieters. Denn ein unsachgemäß und nicht im Einklang mit dem geltenden Recht errichteter Mieterausbau kann erhebliche Folgen für den Wert der Mietobjektes haben. Dass sich ein Vermieter einem solchen Wertverlust aussetzen will, dürfte daher in der Regel gerade nicht anzunehmen sein und daher einer expliziten Vereinbarung bedürften. Im vorliegenden Fall ist auch nichts dafür ersichtlich oder vorgetragen, dass der Vermieter Holzhäuser im Widerspruch zu seinen ureigenen Interessen als Eigentümer der Immobilie auf die Einhaltung des öffentlichen Baurechts verzichten wollte. Allein der Umstand, dass sich die Vertragsparteien 1985 schlicht keine Gedanken über die Erforderlichkeit einer Baugenehmigung gemacht haben mögen, lässt einen derartigen Rückschluss nicht zu, erst recht nicht konkludent.

Soweit die Beklagte vorträgt, Konsequenz eines nicht sach- und fachgerechten Ausbaus sei lediglich, dass dann die zehnjährige Mindestvertragslaufzeit eingetreten sei, kann dem nur im Ansatz gefolgt werden. Zwar ergibt sich aus der mietvertraglichen Regelung aus dem Jahr 1985 keine absolute Verpflichtung der Beklagten, den genehmigten Ausbau auch tatsächlich durchzuführen. Sofern sie sich allerdings – wie geschehen – für diesen entschied, musste dieser selbstverständlich wie dargestellt sach- und fachgerecht erfolgen.

Der Verpflichtung der Beklagten, selbst eine Baugenehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses einzuholen, steht auch nicht entgegen, dass – ihren Vortrag insoweit als wahr unterstellt – bereits vor ihren Baumaßnahmen Baugenehmigungen für das streitgegenständliche Objekt fehlten. Denn unstreitig war es die Beklagte, die erstmals eine Nutzungsänderung des Dachgeschosses herbeiführte und damit die hier relevante Baugenehmigung erforderlich machte.

Die Ausübung des Kündigungsrechts, nachdem die fehlende Baugenehmigung über mehr als 30 Jahre nicht gerügt worden war, verstößt schließlich nicht gegen Treu und Glauben bzw. liegt kein Fall der Verwirkung vor. Insbesondere ist die Pflicht der Beklagten, den durch sie herbeigeführten bauordnungswidrigen Zustand abzustellen, nicht aufgrund Zeitablaufs erloschen. Dies würde im Ergebnis eine Art Bestandsschutz zu Gunsten der Beklagten bedeuten, welchen das Mietrecht nicht vorsieht und der im vorliegenden Fall auch im Widerspruch zum öffentlichen Baurecht stünde.

Soweit das Vordergericht eine Treuwidrigkeit der Kündigung maßgeblich darauf stützt, dass die Klägerin der Beklagten keine angemessene Frist zur Beibringung der erforderlichen behördlichen Genehmigung eingeräumt hatte, greift dieses Argument jedenfalls im Hinblick auf die im Februar 2019 ausgesprochene Kündigung nicht. Denn bis zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte ausreichend Gelegenheit, entweder eine Baugenehmigung einzuholen bzw. zumindest die hierfür erforderlichen Schritte einzuleiten, oder aber schlicht die bauordnungswidrige Nutzung des Dachgeschosses einzustellen. In diese Richtung ist die Beklagte indes in keiner Weise tätig geworden. Ihr Vortrag im Laufe des hiesigen Verfahrens dürfte vielmehr als ernsthafte und endgültige Verweigerung anzusehen sein, ihren Pflichten nachzukommen.

Landgericht Köln, Urteil vom 05.12.2019 – 6 S 12/19
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