Bundesgerichtshof: Mietkosten für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten

Seit der Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern in Wohnungen schwelt ein Streit zwischen Mietern und Vermietern, ob die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht doch im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Überwiegend haben die Gerichte dies verneint (wie hatten bereits hier, hier und hier darüber berichtet). In einem Fall, der vor dem Landgericht Köln verhandelt wurde, sah der Bundesgerichtshof Verfahrenfehler (und hat deshalb das Urteil aufgehoben), hat sich aber eindeutig zu dem Thema als solchem geäussert:

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

Warum?

Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richtet sich vorliegend nach der Betriebskostenverordnung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnung der Beklagten (weiterhin) um preisgebundenen Wohnraum – wie es der im Jahr 2003 geschlossene Mietvertrag besagt – handelt.
Nach den insoweit bereits getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts verweist die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenregelung wegen erst später entstehender oder vom Gesetzgeber zukünftig neu eingeführter Betriebskosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV „oder eine entsprechende Nachfolgeregelung“. Die – wenngleich nur im Ansatz erfolgte – Auslegung des Berufungsgerichts, wonach gemäß dieser Regelung für die Ermittlung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV in der seit dem 01.01.2004 geltenden Fassung und aufgrund des darin enthaltenen Verweises die Betriebskostenverordnung vom 25.11.20031 maßgeblich ist, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden.

Betriebskosten sind – wie in § 1 BetrKV definiert – die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Neben den gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten2.
Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind3. Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Erwerbskosten sind – entsprechend der allgemeinen Definition für Betriebskosten – auch nach § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig4. Sonstige Betriebskosten müssen nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein, so der Bundesgerichtshof weiter.

Gemessen daran handelt es sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs bei den – in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV nicht aufgeführten – Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV.

Zwar ist der Klägerin dieser Aufwand – wie das Landgericht Köln zutreffend erkannt hat5 erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen (hier: Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern gemäß der ab dem 01.04.2013 geltenden Regelung des § 49 Abs. 7 BauO NRW; seit dem 01.01.2019 durch § 47 Abs. 3 BauO NRW abgelöst) entstanden. Ihrem Wesen nach sind diese Kosten nach Meinung sdes Bundesgerichtshofs indes nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen.

Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich – was allein in seiner Entscheidungsmacht steht – dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt, wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern – selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern periodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen – nicht umlagefähig.
Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören2, nicht vereinbaren, wenn man die – vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte – Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise – nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte – die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe.

Dieser Sichtweise steht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht entgegen, dass der Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV vereinzelt die „Kosten der Anmietung“ bestimmter
Geräte beziehungsweise das „Nutzungsentgelt“ hierfür aufführt (in Nr. 2: Wasserzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage) und somit deren Umlage erlaubt.
Hierbei handelt es sich – ebenso wie bei den an verschiedenen Stellen in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV aufgeführten Kosten, die definitionsgemäß (nicht umlegbare) Verwaltungskosten darstellen (etwa in Nr. 2: Kosten der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei Einzelwasserzählern; in Nr. 4 Buchst. a und Nr. 5 Buchst. a: Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Warmwasserkosten; in Nr. 8: Kosten der Berechnung und Aufteilung von Müllbeseitigungskosten) – um Umlagetatbestände, die der Verordnungsgeber ausdrücklich zugelassen hat, obwohl sie die allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Betriebskosten für sich allein betrachtet nicht erfüllen. Es geht dabei folglich um aus bestimmten Gründen – sei es als Anstoß zur Verwendung verbesserter Ausstattungen oder um der technischen Fortentwicklung bestimmter Geräte und Anlagen Rechnung zu tragen6 – gesetzlich vorgesehene Ausnahmefälle. Dieser Ausnahmecharakter verbietet es, auch andere als die ausdrücklich in der Aufzählung des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV enthaltenen Kostenpositionen nach § 2 Nr. 17 BetrKV als umlagefähig zu behandeln, die gemessen an den allgemeinen Kriterien keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen.

Für ein solches Verständnis spricht zudem, so der Bundesgerichtshof weiter, dass der Gesetzgeber mit dem ausdrücklichen Verweis in § 2 Nr. 17 BetrKV auf § 1 BetrKV zu erkennen gegeben hat, dass die Einordnung als sonstige Betriebskosten generell das Vorliegen der abstrakten Merkmale von Betriebskosten einschließlich der hierfür geltenden Abgrenzungskriterien voraussetzt. Die Vergleichbarkeit der fraglichen Kosten mit den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV angeführten Kostenpositionen ist demnach als ein zusätzliches – und nicht etwa als ein (in Einzelfällen) alternatives – Merkmal der sonstigen Betriebskosten zu begreifen.

Demnach kommt es im Streitfall schon aus systematischen Gründen nicht (mehr) darauf an, ob die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit dem vereinzelt in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV angeführten Miet- beziehungsweise Nutzungsaufwand für bestimmte Geräte oder Anlagen vergleichbar sind. Denn unabhängig davon sind diese Kosten – da sie den nicht umlagefähigen Erwerbskosten für Rauchwarnmelder gleichzusetzen sind – mangels Erfüllung der allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Betriebskosten nicht als sonstige Betriebskosten im
Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.

Eine andere Beurteilung ergibt sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch nicht aus den Gründen, die nach Meinung der Revision eine Einordnung der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV rechtfertigten.

Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass die nach ihrer Ansicht unzutreffende Auffassung, die genannten Kosten seien infolge ihrer Eigenschaft als Kapitalkostenersatz nicht umlagefähig, in sich widersprüchlich sei, weil danach andererseits – so jedenfalls laut einer Literaturstimme7 – die Kosten für den bei automatisch arbeitenden Rauch- und Wärmeabzugsanlagen gemäß den einschlägigen DIN-Normen in mehrjährigem Turnus notwendigen Austausch von elektronischen Kleinteilen umlagefähig sein sollen; hierbei handele es sich aber ebenfalls um Kapitalkosten.

Der maßgebliche Grund für die Verneinung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern liegt darin, dass diese Kosten im Ergebnis nicht anders zu behandeln sind als die betriebskostenrechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letztere keine Betriebskosten darstellen, zieht aber auch die Revision nicht in Zweifel.

Ob in anderen besonders gelagerten Einzelfällen – wie etwa im Fall eines nach der maßgeblichen DIN-Norm vorgeschriebenen turnusmäßigen Austauschs von Kleinteilen in einer bereits angeschafften technischen Anlage – ausnahmsweise die Umlage von anfallenden Materialkosten in Betracht käme8, ist danach nicht von Belang.

Soweit die Revision ihre gegenteilige Ansicht ferner darauf stützt, dass der Vermieter befugt sei, die für den Erwerb von Rauchwarnmeldern angefallenen Kosten im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umzulegen, weshalb Letzterer bei einer betriebskostenrechtlichen Umlage der entsprechenden Mietkosten nicht schlechter gestellt sei, verkennt sie, dass es sich insoweit um zwei verschiedenartige – sich in mancher Hinsicht ergänzende (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB alter wie neuer Fassung), jedoch nicht beliebig austauschbare – Regelungsbereiche handelt.
Die Umlagefähigkeit bestimmter dem Vermieter entstandener Kosten auf den Mieter nach §§ 559 ff. BGB einerseits und nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung andererseits ist nicht nur an unterschiedliche formelle und materielle Voraussetzungen geknüpft und führt zu voneinander abweichenden Rechtsfolgen, sondern der Gesetzgeber verfolgt mit diesen beiden rechtlichen Verfahren – worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist – auch unterschiedliche Ziele. Während mit § 559 BGB ein Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschaffen werden soll9, dienen die Vorschriften über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten der Transparenz und Abrechnungsgerech-
tigkeit sowie als Anreiz für einen sparsamen Umgang mit Ressourcen durch den Mieter. Es wäre somit systemwidrig, so der Bundesgerichtshof weiter, aus dem Umstand, dass bestimmte dem Vermieter entstandene Anschaffungskosten unter den in §§ 559 ff. BGB geregelten formellen und materiellen Voraussetzungen (in Grenzen) im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden können10, darauf zu schließen, dass der Einordnung der anstelle solcher Erwerbskosten angefallenen Mietkosten als umlagefähige sonstige Betriebskosten nichts entgegenstehe.

Danach kommt es, so der Bundesgerichtshof, auch nicht darauf an, ob der Mieter durch die Umlage von Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten – verglichen mit einer Umlage der entsprechenden Erwerbskosten mittels einer Mieterhöhung nach § 559 BGB – wirtschaftlich
benachteiligt würde und dass er vor einer etwaigen Benachteiligung über das vom Vermieter bei der Umlage von Betriebskosten zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgebot (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ausreichend geschützt wäre.

Vergeblich versucht die Revision schließlich, die Einordnung der streitgegenständlichen Kosten als sonstige Betriebskosten damit zu rechtfertigen, dass der Vertrag, den die Klägerin mit dem Vermieter der Rauchwarnmelder geschlossen habe, nicht nur die Gebrauchsüberlassung der Geräte, sondern auch deren Unterhalt und deren Erneuerung sowie die Gewährleistung umfasse, weshalb der Preis hierfür zumindest nicht vollständig als Kapitalkostenersatz zu bewerten sei und – wegen der einheitlichen Abrechnung – nicht mit der gebotenen Deutlichkeit zwischen den Kosten für die vereinbarte Fernwartung und für die Miete unterschieden werden könne.

Die Revision blendet bei ihrer Argumentation aus, so der Bundesgerichtshof, dass die vom Berufungsgericht als nicht umlagefähig erachteten Beträge nach dessen – insoweit bereits getroffenen – tatsächlichen Feststellungen allein den jeweils auf die jährliche Miete der Geräte entfallenden Teil des geltend gemachten Gesamtpreises betreffen.

Eine analoge Anwendung der genannten Bestimmungen über Miet- beziehungsweise Nutzungskosten in § 2 Nr. 2, Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a, Nr. 15 Buchst. a und b BetrKV scheidet ebenfalls aus. Sie scheitert jedenfalls daran, dass sich die hierfür vorausgesetzte planwidrige Regelungslücke nicht feststellen lässt.

Nach der gesetzgeberischen Konzeption bildet § 2 Nr. 17 BetrKV – wie aufgezeigt – einen Auffangtatbestand für in der vorangestellten Aufzählung nicht genannte umlagefähige Betriebskosten. Die Schaffung eines Auffangtatbestands dient aber naturgemäß der Schließung möglicher Gesetzes- beziehungsweise Verordnungslücken. Dieser Umstand steht der Annahme einer planwidrigen Regelungslücke entgegen, da grundsätzlich nicht davon auszugehen ist, dass Sachverhalte, die selbst den gesetzlich vorgesehenen Auffangtatbestand nicht erfüllen, dem Regelungsplan des Gesetzgebers beziehungsweise des Verordnungsgebers entsprechend gleichwohl der betreffenden Bestimmung hätten unterliegen sollen. So fehlt es auch hier an jeglichen Anhaltspunkten dafür, dass eine Regelung über die Umlagefähigkeit von anderen als den in § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV ausgewiesenen Mietkosten – sei es auch im Wege eines (wie hier nicht) solche Kosten einschließenden Auffangtatbestands – versehentlich unterblieben sein könnte.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20

ECLI:DE:BGH:2022:110522UVIIIZR379.20.0

  1. BGBl. I S. 2346, 2347 [↩]
  2. BR-Drucks. 568/03, S. 29 [↩] [↩]
  3. BR-Drucks. 568/03, S. 34 [↩]
  4. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A Rn. 250; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 5. Aufl., Rn. 2985 f., 4703 [↩]
  5. LG Köln, Urteil vom 09.12.2020 – 13 S 20/20 [↩]
  6. BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 326/10, NJW 2011, 3514 [↩]
  7. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 230 aE [↩]
  8. BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 [↩]
  9. BGH, Urteile vom 17. Juni 2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493; vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 [↩]
  10. BGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488; vom 17.06.2015 – VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 [↩]

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