Betriebskosten: Sind Miete und Wartung von Rauchwarnmeldern umlagefähig?

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist in Mietwohnungen Pflicht. Wer trägt aber die Kosten?

In einem vom Amtsgericht Dortmund entschiedenen Fall war in einem Mietvertrag über eine Wohnung aufgeführt, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind. Eine gesonderte Regelung für Rauchmelder ist im Mietvertrag nicht enthalten.

Der klagende Vermieter installierte in der Wohnung Rauchmelder, die er seinerseits nicht käuflich erworben, sondern angemietet hat.

In der Betriebskostenabrechnung stellte der Kläger die Kosten für die Anmietung der Rauchmelder und der Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten in Rechnung. Die beklagten Vermieter weigerten sich, diesen Betrag zu zahlen.

Der Kläger ist der Ansicht, die Kosten für Miete und Wartung der Rauchmelder seienn als neue Betriebskosten zulasten der Beklagten abrechenbar.

Das Amtsgericht Dortmund hat die Klage abgewiesen.

Die Kosten der Anmietung

Die Kosten der Anmietung der Rauchmelder können als Betriebskosten nicht umgelegt werden.

Leasing- und Anmietkosten haben mit Betriebskosten gemeinsam, dass sie laufend anfallen. Dies genügt jedoch nicht, um den Betriebskosten-Begriff zu erfüllen. Diese Kosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs. Es unterliegt der Entscheidungsfreiheit des Vermieters, ob er für Investitionen ins Mietobjekt Kaufverträge eingeht oder einen Leasing- bzw. Mietvertrag abschließt. Miet- oder Leasingkosten sind deshalb ebenso wenig umlagefähig, wie die Anschaffungskosten selbst. Sie fallen zwar laufend an und erfüllen damit ein Merkmal des Betriebskostenbegriffs. Es handelt sich dennoch nicht um Betriebskosten, da sie zu den Kapitalkosten zuzuordnen sind1.

Bei den Anmietungs- oder Leasingskosten handelt es sich um so genannte Kapitalersatzkosten. Die Kosten entstehen für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet ist. Auch andere Einrichtungen, wie Sanitäreinrichtungen, Briefkästen oder eine Einbauküche kann der Vermieter nicht von einem Dritten anmieten, bei entsprechender Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umlegen und auf diese Weise die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen. Ein Vermieter kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass z.B. Anmietkosten für Wasserzähler umlagefähig sind. Denn insoweit ist zu berücksichtigen, dass diese Kosten im Betriebskostenkatalog nach § 2 Betriebskostenverordnung nur für ganz bestimmte Anlagen als umlagefähig angesehen werden. Die Kosten für Anmietung von Rauchmeldern sind dort nicht genannt. Es kann auch nicht von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, die zu einer analogen Anwendung der Norm führen würde, da der Gesetzgeber in Kenntnis der Umstände Anmietkosten für Rauchmelder gerade nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen hat. Bei den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Leasing- und Anmietkosten handelt es sich um gesetzlich festgelegte Ausnahmen2.

Die Kosten für die Wartung

Auch die Kosten für die Wartung der Rauchmelder sind in dem vorliegenden Mietverhältnis nach Auffassung des Amtsgerichts Dortmund nicht als Betriebskosten umlegbar.

Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der vorliegende Mietvertrag eine wirksame Mehrbelastungsklausel enthält und es daher grundsätzlich möglich ist, neu entstehende Betriebskosten auf einen Mieter umzulegen. Ebenso wenig verkennt das Gericht, dass die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich als Betriebskosten anzusehen und damit umlagefähig sind.

Vorliegend ist aber nach Auffassung des Amtsgerichts Dortmund zu beachten, dass die Beklagten als Mieter aufgrund der Regelung des § 49 Abs. 7 BauO NRW für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich sind. Dementsprechend obliegt den Beklagten als Mieter die Wartung der Rauchmelder.  Zwar können auch Wartungskosten auf einen Mieter im Geltungsbereich des § 49 Abs. 7 BauO NRW umgelegt werden, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung geschlossen haben2, doch weist der vorliegende Mietvertrag zwischen den Parteien eine solche abweichende Vereinbarung gerade nicht auf. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Wartungspflicht den Mietern, so dass Wartungskosten vermieterseitig nicht geltend gemacht werden können.

Ein Vermieter kann sich, so das Amtsgericht Dortmund weiter, für solch einen Fall auch nicht darauf berufen, dass zu seinen Lasten eine Verkehrssicherungspflicht dahingehend verbliebe, die Wartung durch den Mieter zu überprüfen.  Die in Erfüllung der eigenen Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter entstehenden Kosten stellen allenfalls allgemeine Verwaltungskosten dar, die nach  der Betriebskostenverordnung gerade nicht auf einen Mieter umgelegt werden können, so das Amtsgerichts Dortmund.

Das Amtsgericht Dortmund hat die Berufung zugelassen, da die Voraussetzungen des § 511 IV ZPO gegeben sind. Die zu Grunde liegende Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung und wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet.

Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 30.01.2017 – 423 C 8482/16
ECLI:DE:AGDO:2017:0130.423C8482.16.00


  1. LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15 – bei uns hier; AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011 – 17 C 288/11; Wall, WuM 2013, 3; Zehelein, WuM 2016, 400
  2. LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15 – bei uns hier
Schlosser Rechtsanwälte

Nonnenstrombergstraße 5
50939 Köln
 
Telefon: 0221 / 30 14 25-0
Telefax: 0221 / 30 14 25-1
 
Kanzlei@RASchlosser.de

Monatsarchive