Betriebskosten: Mietkosten für Rauchwarnmelder sind nicht umlagefähig

Die sogenannte „2. Miete“, d.h. die Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, steigt immer weiter. Dies liegt daran, dass die zunächst vom Vermieter zu zahlenden und umlagefähigen laufenden Kosten, insbesondere Grundsteuer, Versicherungsprämien, Allgemeinstrom etc. immer weiter steigen.

Dies führt natürlich dazu, dass Mieter – zu Recht – genauer auf ihre Betriebskostenabrechnungen schauen.

Hieraus folgt wiederum, dass die Gerichte immer öfter mit der Thematik der Betriebskostenabrechnungen beschäftigt werden.

Beim Landgericht Berlin stand nun in der Berufungsinstanz das Thema „Umlagefähigkeit der Mietkosten für Rauchwarnmelder“ auf den Prüfstand.

Das Landgericht Berlin ist – anders als die Vorinstanz, das Amtsgericht Spandau 1 – der Auffassung, dass die Kosten für die Anmietung von Rauswarnmeldern (anders als die Kosten für deren Wartung) nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Das Amtsgericht Spandau war der Auffassung, dss die nach Abschluss des Mietvertrages entstanden Kosten für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder auf eine Modernisierung zurückgingen und unabhängig davon über den Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten umlegbar seien. Anmietkosten für Rauchmelder seien nicht anders als die nach der Betriebskostenverordnung umlegbaren Mietkosten für Kaltwasserzähler, Wärmeerfassungsgeräte und Warmwasserzähler zu behandeln 1.

Dies sieht das Landgericht Berlin anders und hat das erstinstanzliche Urteil entsprechend abgeändert und die Vermieterin auf Rückzahlung der diesbezüglich eingezogenen Betriebskosten verurteilt.

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin rügt die Mieterin zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt 2. Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst 3. Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.

Die Umlage der Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen 4. Denn dabei handelt es sich um nicht analogiefähige Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten, deren ausdrückliche Aufzählung nicht nur ihren abschließenden Charakter deutlich macht, sondern auch einen Rückgriff auf den der Umlage „sonstiger Betriebskosten“ dienenden Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV verbietet. Davon abgesehen fehlt es an der für eine Analogie erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage bei der Anmietung von Rauchmeldern und derjenigen der in § 2 Nr. 2, 4a, 5a, 15a BetrKV aufgeführten Gegenstände. Bei letzteren besteht zum einen ein höherer Wechselturnus als bei handelsüblichen Rauchmeldern, zum anderen liegen die Wartungskosten – anders als bei Rauchmeldern – dort in der Regel höher als die Kosten der Anmietung 5. Diese Wertung entspricht, so das Landgericht Berlin weiter, im Ergebnis der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur restriktiven Anwendung von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO 6.

Davon ausgehend kann dahinstehen, ob bereits der Grund oder jedenfalls die Höhe der umgelegten Kosten der Anmietung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprechen.

Landgericht Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20
ECLI:DE:LGBE:2021:0408.67S335.20.00

 


  1. AG Spandau, Urteil vom 13.01.2020 – 5 C 150/20
  2. LG Düsseldorf, Urteil vom 06.04.2020 – 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701; Riecke, WuM 2021, 10, 14; a.A. LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 – 1 S 171/11 (051); AG Hamburg-Altona, Urteil vom 03.05.2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801
  3. Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37
  4. Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 309
  5. BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 326/10, WuM 2011, 625; LG Düsseldorf, Urteil vom 06.04.2020 – 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. V Rz. 24
  6. BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667
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