Betriebskosten: Allgemeinstrom vs. Betriebsstrom der Heizungsanlage

Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall, in dem es um die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ging, entschieden, dass die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden müssen; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt, so der Bundesgerichtshof.

In dem entschiedenen Fall bilden die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der für die zentrale Heizungsanlage erforderliche Betriebsstrom (im Folgenden: Betriebsstrom) wird über den Allgemeinstromzähler erfasst, da kein Zwischenzähler in-stalliert ist. In der Eigentümerversammlung vom 18.07.2013 wurden die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 beschlossen. Der Betriebsstrom ist nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Position Allgemeinstrom berücksichtigt. Infolgedessen wird er in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Die Kläger haben – soweit von Interesse – beantragt, die Gesamtjahres-abrechnung 2012 sowie die sie betreffende Einzelabrechnung hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Mit der insoweit zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihren Anfechtungsantrag weiter.

Gegenstand der Beschlussanfechtungsklage ist dem Antrag zufolge nur die „Gesamtjahresabrechnung nebst der die Kläger betreffenden Einzelab-rechnung in folgendem Umfang: (…) Heizkostenabrechnung.“

Allerdings ist es ausgeschlossen, nur eine Einzelabrechnung anzufechten. Bei einem Erfolg der Klage wären zwangsläufig alle Einzelabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären, weil sich ein Fehler bei einem Eigentümer auch auf die Abrechnungen der anderen auswirkte. Ebenso ausgeschlossen ist es, allein die Heizkostenabrechnung anzufechten. Wäre der Betriebsstrom zu Unrecht nicht in diese einbezogen worden, verringerte sich notwendigerweise die Position Allgemeinstrom.
Beide Gesichtspunkte führen aber nicht zur Unbegründetheit der Anfechtungsklage. Vielmehr bedarf der Klageantrag der Auslegung.
Die revisionsrechtlich vollen Umfangs nachprüfbare Auslegung des Klageantrags darf – wie allgemein im Prozessrecht – nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks haften, sondern hat den wirklichen Willen der Partei zu erforschen. Dabei ist der Grundsatz zu beachten, dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Nur wenn sich das Rechtsschutzziel des Klägers auch durch die gebotene Auslegung nicht eindeutig ermitteln lässt, gehen die verbleibenden Unklarheiten zu seinen Lasten1.
Daran gemessen ergibt die Auslegung des Antrags, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung bezogen auf die Positionen Heizkostenabrechnung sowie Allgemeinstrom jeweils in der Gesamtabrechnung und in den Einzelabrechnungen angegriffen werden soll. Der Klageschrift ist zweifelsfrei zu entnehmen, dass die Kläger meinen, die Abrechnung des Betriebsstroms müsse in der Heizkostenabrechnung mit dem dort vorgesehenen Verteilungsschlüssel erfolgen. Erreichen lässt sich dieses Rechtsschutzziel nur, indem auch die Position Allgemeinstrom insoweit für ungültig erklärt wird. Die Beschränkung auf die eigene Einzelabrechnung machte den Klageantrag bei einer dem Wortlaut verhafteten Auslegung ebenfalls sinnlos; notwendigerweise sind daher alle Einzelabrechnungen als Verfahrensgegenstand anzusehen.
Mit diesem Antrag hat die Klage Erfolg.
Hinsichtlich der Einzelabrechnungen nimmt das Berufungsgericht zu Unrecht an, dass die dort vorgenommene Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungs-anlage müssen nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allge-meinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung2. Gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostV müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostV unter anderem die Kosten des Betriebsstroms. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen3, wie es mit dem angefochtenen Beschluss geschehen ist.
Wird der Betriebsstrom – wie häufig und auch hier – nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt3. Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht.

Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.

Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht somit nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkos-tenabrechnung, die ihn nicht enthält. Zwar hat der Bundesgerichtshof eine Heizkostenabrechnung gebilligt, die die Kosten des Betriebsstroms nicht enthielt4. Dem lag aber ein Sachverhalt zugrunde, in dem der Vermieter den Betriebsstrom nicht in die gegenüber dem Mieter erstellte Abrechnung aufgenommen hatte, diesen also auch nicht als Allgemeinstrom umgelegt hatte. Rechnet der Vermieter solche Kosten nicht ab, trägt er diese selbst, so dass der Mieter in seinen Rechten nicht beeinträchtigt wird. Aber im Verhältnis der Wohnungsei-gentümer untereinander müssen entstandene Kosten zwingend verteilt werden, und zwar nach dem zutreffenden Schlüssel; fließt der Betriebsstrom in eine falsche Kostenposition mit einem anderen Verteilungsschlüssel ein, betrifft dieser Fehler sowohl die erhöhte als auch die entlastete Position.
Auch die Gesamtabrechnung entspricht im Hinblick auf den Betriebsstrom nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Allerdings wirkt sich die Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels im Grundsatz nicht auf die Gesamtabrechnung aus, sondern nur auf die Einzelabrechnungen, und dies auch nur in dem Umfang der betroffenen Positionen5. Die Gesamtabrechnung muss jedoch unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist. Daran fehlt es hier. Zwar gilt bei den Heizkosten die Besonderheit, dass sich die Einzelabrechnungen ohnehin nicht ohne weiteres aus der Gesamtabrechnung ableiten lassen. Denn letztere wird als Einnahmen- und Ausgabenabrechnung geführt, während die Heizkosten in den Einzelabrechnungen teilweise verbrauchsabhängig nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung verteilt werden6. Dies ändert aber nichts daran, dass der geschätzte, auf den Betriebsstrom entfallende Anteil an den Allgemeinstromkosten in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden muss, so der Bundesgerichtshof.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15

Hinweis:

In vielen Häusern „hängt“ die Heizung am Allgemeinstrom. Für eine gerichtsfeste Betriebskostenabrechnung sollte hier mindestens ein geeichter Zwischenzähler eingebaut sein.


  1. BGH, Urteil vom 12.12.2014 – V ZR 53/14
  2. BGH, Urteile vom 16.07.2010 – V ZR 221/09; vom 17.02.2012 – V ZR 251/10
  3. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07
  4. BGH, Hinweisbeschluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/11
  5. BGH, Versäumnisurteil vom 11.05.2012 – V ZR 193/11
  6. BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10
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