Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage der letzten sechs statt vier Jahre?

Ein Vermieter von Wohnraum kann die Erhöhung der Miete – unter einer Reihe von Beschränkungen – nach § 558 Abs. 1 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen (abgesehen von Erhöhungen wegen Modernisierungen etc.).

Das Bundeskabinett hat sich nun überlegt, dass die Vergleichsmiete, die bislang auf der Grundlage der letzten vier Jahre berechnet wird, nun auf Grundlage der letzten sechs Jahre berechnet werden sollte:

Konkret geht es um die ortsübliche Vergleichsmiete, welche die Grundlage für die Miethöhe bildet. Dafür werden derzeit die Mietpreise betrachtet, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den vorangegangenen vier Jahren vereinbart wurden.

Dieser Zeitraum soll nun auf sechs Jahre verlängert werden. Das Ziel: Kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes sollen geringere Auswirkungen auf die Vergleichsmiete haben. Denn insbesondere in den Ballungsräumen sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Das führte auch zu einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mit der neuen Regelung, die die Bundesregierung im Gesetzentwurf zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die Vergleichsmiete getroffen hat, möchte sie einen gedämpften Anstieg bewirken.

 

Anmerkung:

Seit dem 01.06.2015 gibt es neben den bisherigen Beschränkungen die sog. Mietpreisbremse: In Bereichen mit „angespanntem Wohnungsmarkt“, die von den Landesregierungen bestimmt werden, gilt für Neuvermietungen – auch hier gibt es natürlich Ausnahmen -, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen darf.

Auch bei laufenden Mietverhältnisses darf man die Miete in Bereichen, in denen die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen … besonders gefährdet ist“ statt um 20 % gegenüber der früheren Miete nur um 15 % erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB).

Für all die vorstehenden Prozentsätze der Erhöhungen gilt: Um diesen Prozentsatz darf sich die Miete nur innerhalb von drei Jahren erhöhen. Zudem darf eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erfolgen.

Nun zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

Diese ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel, der in den meisten Gegenden existiert.

Bislang wurden für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die in den letzten vier Jahren in den entsprechenden Gegenden gezahlten Mieten zugrundegelegt.

Nun will das Bundeskabinett also durch eine Ausdehnung der Berechnungsgrundlage auf die vergangenen sechs Jahre den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete aushöhlen – nur, um die Miethöhen zu reduzieren.

Dies ist aus vielerlei Gründen Unsinn. Erwähnt sei nur der Punkt, dass ein Haus auch unterhalten werden muss. Für alle Ausgaben, die nicht umlegbar (und das sind nicht wenige), also vom Vermieter zu tragen sind, gilt auch, dass diese Kosten der allgemeinen Preissteigerung unterliegen.

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