Berechnung der Heizkosten des Mieters bei unzutreffender Abrechnung

Nicht nur die Frage der ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten ist ein Dauerbrenner, sondern auch die Abrechnung der Heizkosten.

Der Bundesgerichtshof hat nun  entschieden, dass in der Regel auch dann der ermittelte Verbrauch der Heizkostenabrechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen ist, wenn der der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt hat.
In einem solchen Fall ist dann allerdings eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.

In dem entschiedenen Fall war die Beklagte Mieterin einer mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnung der Klägerin.

In dem Gebäude wird die in den Wohnungen verbrauchte Wärme zum Teil durch Wärmemengenzähler und zum Teil durch Heizkostenverteiler erfasst. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010, die eine Nachzahlungsforderung gegen die Beklagte in Höhe von 810,37 € ausweist, brachte die Klägerin bezüglich der Heizungskosten bei den Wohnungen, die mit einem Wärmemengenzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von den vom Versorger angelieferten Kilowattstunden in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt.
Die Klägerin kürzte deshalb den sich aus der Heizkostenabrechnung für die Beklagte ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 % (= 161,28 €) und zog diesen Betrag von der noch offenen Forderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 ab, wodurch sich ein Saldo zugunsten der Klägerin in Höhe von 249,09 € ergibt.

Die Klage, mit der die klagende Vermieterin die beklagte Mieterin auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen in Anspruch nimmt, ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben1.

Mit ihrer Revision (die das Landgericht Leipzig zugelassen hatte) hatte die Vermieterin beim Bundesgerichtshof überwiegend Erfolg.

Die der Beklagten erteilte Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 entsprach nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung. In dem die Abrechnung betreffenden Objekt gibt es zwei unter-schiedliche Nutzergruppen; in einem Teil der Wohnungen wird der Wärmeverbrauch durch Wärmemengenzähler erfasst, in einem anderen Teil der Wohnun-gen sind Heizkostenverteiler installiert. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung hätte deshalb nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen2. Das ist nicht geschehen, so dass die der Beklagten erteilte Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 inhaltlich fehlerhaft ist.

Diese fehlerhafte Verbrauchsabrechnung führt zu einem Kürzungsrecht der Beklagten nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV.

Die Vorinstamnzen vertraten die Auffassung, dass der Vermieter eine neue Heizkostenabrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnflächen vorzulegen habe, auf deren Basis sodann die Kürzung vorgenommen werden könne.

Dies sieht der Bundesgerichtshof anders.

In § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist bestimmt: „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.“
Bereits nach dem Wortlaut dieser Vorschrift liegt es fern anzunehmen, das Gesetz verlange vom Vermieter, der eine hinsichtlich der Verbrauchsermittlung inhaltlich fehlerhafte Heizkostenberechnung vorgenommen hat, die Vorlage einer neuen, auf der Grundlage der Wohnflächen erstellten Kostenberechnung, die dann die Basis für das Kürzungsrecht darstellen soll. Das im zweiten Halbsatz der Norm beschriebene Recht des Nutzers, „bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung“ den auf ihn entfallenden Kostenanteil kürzen zu dürfen, nimmt ersichtlich Bezug auf den im ersten Halbsatz der Vorschrift beschriebenen Tatbestand einer „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängigen“ Abrechnung. Die Verwendung desselben Begriffs „nicht verbrauchsabhängige Abrechnung“ im unmittelbaren Bezug von Tatbestand und Rechtsfolge legt es nahe, dass damit auch inhaltlich dieselbe Abrechnung gemeint ist, mit der Folge, dass die fehlerhaft ermittelten Kosten die Basis des Kürzungsrechts darstellen.
Zudem entspricht es dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, die Kürzung in der Regel auf der Grundlage der bereits erteilten Abrechnung vorzunehmen, die hinsichtlich des ermittelten Verbrauchskostenanteils fehlerhaft ist.
Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen3. Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden4.

Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Deshalb ist grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt.

Ausnahmen hiervon mögen dann anzuerkennen sein, wenn der in Ansatz gebrachte verbrauchsbezogene Kostenanteil das tatsächliche Nutzerverhalten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abbildet und somit der Zweck der Heizkostenverordnung aus diesem Grund nicht erfüllt wird. Im Übrigen ist im Rahmen der Ermittlung des Kürzungsbetrags nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV eine rein wohnflächenbezogene Abrechnung, mangels einer Alternative, nur dann angezeigt, wenn ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil nicht (einmal fehlerhaft) ermittelt worden ist und auch nicht mehr ermittelt werden kann5.

Derartige Ausnahmen liegen im Streitfall nicht vor. Insbesondere wurde der Verbrauch der Nutzergruppe, deren Wohnungen mit Heizkostenverteilern ausgestattet sind – wenn auch unter Missachtung von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV fehlerhaft – im Wege einer Differenzberechnung jedenfalls ungefähr ermittelt. Die aufgrund dieser nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Verbrauchsermittlung auftretenden Messungenauigkeiten gehen zwar einseitig zu Lasten der nicht vorerfassten Nutzergruppe2. Dies führt aber nicht, wie es das Landgericht Leipzig annimmt, zu einer Verpflichtung des Vermieters eine neue Kostenermittlung nach Wohnfläche vorzunehmen, sondern ist gerade der Grund für das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, das in der Sache einen pauschalierten Schadensersatzanspruch wegen Nicht-beachtung sich aus der Heizkostenverordnung ergebender und als mietvertragliche Nebenpflichten einzuordnender Vermieterpflichten darstellt6.

Die Klägerin hat gesehen, dass in der der Beklagten erteilten Betriebskostenabrechnung der Heizkostenansatz entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV unzutreffend ermittelt worden ist und hat deshalb den sich aus der Abrechnung ergebenden Verbrauchskostenanteil in Höhe um 15 % (= 161,28 €) gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gekürzt und ihren Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2010 auf dieser Grundlage beziffert.
Diese Kürzung entspricht indes nicht vollständig der gesetzlichen Vorgabe in § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Denn danach hat der Nutzer das Recht „den auf ihn entfallenden Anteil“ der Kosten um 15 % zu kürzen. Die Kürzung ist damit von dem (gesamten) Kostenanteil zu berechnen, der nach der verordnungswidrigen Verteilung auf den Nutzer entfallen soll2. Das sind die ausgewiesenen Gesamtkosten für den Posten „Heizung“.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14


  1. AG Leipzig, Urteil vom 03.03.2014 – 162 C 3895/13; LG Leipzig, Urteil vom 14.11.2014 – 2 S 151/14
  2. BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 57/07
  3. BR-Drs. 570/08, S. 7; BGH, Urteil vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/05
  4. BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14
  5. BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06; BGH, Beschluss vom 13.03.2012 – VIII ZR 218/11
  6. BGH, Beschluss vom 13.03.2012 – VIII ZR 218/11
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