Mietwohnung: Kratzspuren durch Hund auf Parkett = vertragsgemäßer Gebrauch

Das Amtsgericht Koblenz hat entschieden, dass sich im Rahmen einer vom Vermieter genehmigten Haltung eines Hundes dessen artbedingtes Laufverhalten auf dem Parkettfußboden der Mietwohnung als vertraglich vereinbarter Mietgebrauch darstellt, so dass der Vermieter ein Auftreten von krallenbedingten Kratzspuren ersatzlos hinzunehmen hat. Eine abweichende mietvertragliche Formularbestimmung, wonach der Mieter für alle durch eine Tierhaltung entstandenen Schäden haftet, ist aufgrund des über die Tierhaltungserlaubnis vereinbarten Gebrauchsrechts des Mieters nach Auffassung des Amtsgerichts Koblenz unwirksam.

In dem entschiedenen Fall bewohnte der Mieter ein vom beklagten Vermieter angemietetes Drei-Zimmer-Loft, dessen Wohnbereich mit Parkett ausgelegt ist. Dem Mietverhältnis lag ein formularmäßiger Mietvertrag vom 18.05.2011 zu Grunde, nach dessen § 13 die Haltung von Tieren mit Ausnahme von Kleintieren der schriftlichen Einwilligung des Vermieters bedarf. Nach § 13 S. 5 des Mietvertrages haftet der Mieter für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden. § 27 des Mietvertrages enthält folgende Individualvereinbarung: „Die Tierhaltung wird für den, uns bekannten, Hund (Labrador) gestattet.“ Während der Mietzeit kam es durch den vom Kläger gehaltenen Labrador zu Beeinträchtigungen der Oberflächenversiegelung des Parketts. Davon war die gesamte Parkettfläche mit Ausnahme derjenigen Stellen betroffen, wo Möbel aufgestellt waren. Es handelt sich um Kratzer, die auf die Einwirkung der Krallen des Hundes zurückzuführen sind. Ursächlich hierfür waren die täglichen Bewegungen des Tieres über den gesamten Mietzeitraum. Nach Beendigung des Mietverhältnisses beanstandete die Hausverwaltung namens des Beklagten den Zustand des Parketts, für dessen Instandsetzung ein Fachbetrieb dem Beklagten 4863,53 Euro inklusive Mehrwertsteuer in Rechnung stellt (wovon 51 Euro netto auf die Beseitigung einer als Ölfleck bezeichneten Verunreinigung des Bodens entfielen).

Der Kläger verlangte mit seiner Klage die Rückzahlung des zur Vermeidung einer anderweitigen Inanspruchnahme für Mietausfälle gezahlten Rechnungsbetrags (unter Abzug von 51 Euro).

Das Amtsgericht Koblenz gab der Klage statt.

Der hat gegen den Beklagten gemäß § 812 Abs. I S. 1 Alt. 1 BGB einen Rückzahlungsanspruch, da die von ihm geleistete Zahlung für die Instandsetzung des Parkettbodens in dem zuvor von ihm angemieteten Mietobjekt ohne Rechtsgrund erfolgt ist. Dem Beklagten stand diesbezüglich kein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. I BGB wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache im Hinblick auf die von dem Hund des Klägers verursachten Beeinträchtigungen des Parkettbodens zu, da diese im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt wurden, den der Kläger als Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten hat.

Es kommt entscheidend darauf an, ob ein Schadensersatzanspruch des Beklagten gegen den Kläger wegen der durch den Hund des Klägers verursachten Kratzer auf dem Parkettboden des Mietobjekts gerechtfertigt war oder ob diese Kratzer noch im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 538 BGB liegen. Letzteres ist nach Auffassung des Amtsgerichts Koblenz zu bejahen.

Hierbei ist zunächst darauf abzustellen, dass gemäß § 27 des Mietvertrages dem Kläger die Haltung eines ganz bestimmten Tieres, nämlich eines konkret so bezeichneten Labradorhundes, in der angemieteten Wohnung ausdrücklich gestattet war und der Beklagte diesen Hund ausdrücklich als ihm bekannt bezeichnet hat. Selbstredend folgt aus der Gestattung dieser Tierhaltung nicht, dass damit alle von dem Hund verursachten Schäden nicht mehr in den Verantwortungsbereich des Klägers fallen sollen und können. Von der Gestattung der Tierhaltung unberührt bleiben Ansprüche auf Ersatz solcher Beeinträchtigungen der Mietsache, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Lediglich die der genehmigten Tierhaltung eigentümlichen Begleitumstände hat der Vermieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hinzunehmen.

Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, dass das normale Laufverhalten des Labradorhundes im Rahmen der genehmigten Tierhaltung Teil des vertraglich vereinbarten Gebrauchs ist. Die zwangsläufig damit verbundene Folge einer Abnutzung des Parkettbodens durch die Krallen des Hundes, die durch die sach- und artgerechte Haltung dieses Hundes ausgelöst wird, kann deshalb keinen Ersatzanspruch des Vermieters und damit des Bekl. auslösen1. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die entstandenen Kratzspuren nicht mehr auf eine normale und artgerechte Fortbewegung des Hundes zurückzuführen wären. Zu denken wäre hier beispielsweise an ein Scharren des Hundes an einer bestimmten Stelle oder an Spuren, die durch Springen oder plötzliches Abstoppen entstehen. Um solche Beeinträchtigungen des Bodens handelt es sich vorliegend jedoch unstreitig nicht. Der Sachverhalt kann deshalb unter dieser Prämisse nicht anders beurteilt werden, als wenn die streitgegenständlichen Kratzer von Menschen beim normalen Laufen über den Parkettboden bei Tragen von normalem Schuhwerk verursacht worden wären. Insoweit ist es in der Rechtsprechung anerkannt, dass Laufstraßen auf Parkettböden normale Abnutzungsspuren im Rahmen des § 538 BGB darstellen.

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht aus § 13 S. 5 des Mietvertrages. Zwar soll nach dieser Bestimmung der Mieter, mithin der Kläger, für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden haften. Das Amtsgericht Koblenz ist insoweit der Auffassung, dass diese Klausel, die nach ihrem Wortlaut eine uneingeschränkte Haftung des Mieters für alle durch die im Rahmen einer genehmigten Tierhaltung entstandenen Schäden beinhaltet, eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB § 307 Abs. II Nr. 1 BGB darstellt.

Die in dieser vorformulierten Klausel normierte Haftung des Mieters geht nämlich über die gesetzlichen Regelungen hinaus und verstößt damit gegen das gesetzliche Leitbild. Als gesetzliche Regelung maßgeblich ist zum einen § 538 BGB, der einen Haftungsausschluss für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs vorsieht. Diese Regelung würde durch § 13 S. 5 des Mietvertrages formularmäßig ausgehebelt und eine Verschlechterung der Rechtsstellung des Mieters beinhalten. Zum anderen wird das gesetzliche Leitbild aber auch von § 833 BGB bestimmt. Entgegen der Auffassung des Beklagten enthält auch die letztgenannte Bestimmung nämlich keine allumfassende Haftung des Tierhalters, sondern lediglich eine verschuldensunabhängige. Der nach § 833 BGB zu ersetzende Schaden muss jedoch zum einen rechtswidrig verursacht sein, zum anderen muss es sich dabei um die Verwirklichung einer spezifischen Tiergefahr handeln. Auch das im Deliktsrecht normierte gesetzliche Leitbild ist damit wesentlich enger gefasst, als die Formularklausel in § 13 S. 5 des Mietvertrages.

Die Voraussetzungen des § 833 BGB sind vorliegend zudem auch nicht erfüllt. Zum einen hat sich bei der Entstehung der Kratzer auf dem streitgegenständlichen Parkettboden im Rahmen der normalen Fortbewegung des Labradorhundes nicht eine typische Tiergefahr verwirklicht. Zum anderen ist deren Verursachung auch nicht rechtswidrig erfolgt, da die Haltung des Hundes ausdrücklich gestattet war und damit dem vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 538 BGB unterlag. Es liegt deshalb auch keine Diskrepanz zwischen Miet- und Deliktsrecht vor. § 13 S. 5 des Mietvertrags würde dem Kläger als Mieter eine Haftung für alle Schäden aus der genehmigten Tierhaltung aufbürden. Dies aber ist mit dem vorstehend beschriebenen gesetzlichen Leitbild des Miet- und Deliktsrechts unvereinbar, woraus zwangsläufig die Unwirksamkeit dieser Formularklausel resultiert.

Der Beklagte kann sich in diesem Zusammenhang auch nicht darauf berufen, dass damit ein Präzedenzfall geschaffen und zum Nachteil aller Mieter künftig eine Tierhaltung der streitgegenständlichen Art nicht mehr gestattet werden würde. Jedem Vermieter bleibt es – so das Amtsgericht Koblenz – freigestellt, entsprechende Regelungen bzw. Einschränkungen der Tierhaltung durch Individualvereinbarung zu treffen, beispielsweise dahingehend, dass der Mieter durch entsprechende Vorrichtungen Vorsorge gegen Beschädigungen eines Parkettbodens im Rahmen einer grundsätzlich genehmigten Tierhaltung zu treffen hat (zB durch das Auslegen von Teppichen), oder aber die Kosten einer gegebenenfalls infolge der Hundehaltung notwendig werdenden Instandsetzung des Bodens auf den Mieter abzuwälzen.

Ein Anspruch des Beklagten ergibt auch nicht aus § 536 c Abs. II BGB wegen einer unterlassenen Mängelanzeige nach § 536 c Abs. I BGB. Eine entsprechende Anzeigepflicht bestand für den Kläger vorliegend nicht. Die Anzeigepflicht nach § 536 c BGB resultiert aus der Obhutspflicht des Mieters für das Mietobjekt. Daraus folgt zwangsläufig, dass eine solche Anzeigepflicht nicht gegeben ist, wenn die Mietsache lediglich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs abgenutzt wird.

Amtsgericht Koblenz, Urteil vom 20.12.2013 – 162 C 939/13

update: Das Urteil wurde in der Berufungsinstanz durch das Landgericht Koblenz abgeändert, worüber wir hier berichten.

  1. AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 23.03.1999 – 8 C 126/98 []
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