Spekulieren mit Mieteinnahmen

Wer seine Mieteinnahmen dazu verwendet, um Optionsgeschäfte durchzuführen, kann daraus entstehende Verluste nach einem jetzt veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs auch dann nicht als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen, wenn er beabsichtigte, die angelegten Beträge wiederum für Zwecke der Vermietung zu verwenden.

Obwohl Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Vorrang vor den sonstigen Einkünften haben, zu denen Devisenoptionsgeschäfte gehören, tritt nach Auffassung des BFH das jeweilige Optionsgeschäft als eigenständige Erwerbsquelle zwischen die Vermietertätigkeit und die geltend gemachten Verluste. Allein der Entschluss, Erlöse aus dem Optionsgeschäft für Vermietungen zu verwenden, begründet noch keinen wirtschaftlichen Zusammenhang, zumal erst der wirtschaftliche Erfolg der Optionsgeschäfte darüber entscheidet, ob überhaupt Mittel zur Reinvestition in das zur Vermietung genutzte Vermögen zu Verfügung stehen.

Im Streitfall vermietete ein Immobilienmakler über vierzig Objekte. Mit den daraus erzielten Überschüssen unternahm er über eine Landesbank Devisenoptionsgeschäfte, die zu erheblichen Verlusten führten. Weil die aus den Vermietungseinnahmen stammenden Mittel grundsätzlich dazu bestimmt gewesen seien, die mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten zu decken und weitere Vermietungsobjekte anzuschaffen, machte der Immobilienmakler die Optionsverluste als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

1. Wer seine Mieteinnahmen dazu verwendet, um Optionsgeschäfte durchzuführen, kann daraus entstehende Verluste auch dann nicht als Werbungskosen bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen, wenn er beabsichtigte, die angelegten Beträge wiederum für Zwecke der Vermietung zu verwenden.

2. Die Verlustausgleichsbeschränkung des § 22 Nr. 3 Satz 3 EStG ist verfassungsgemäß.

3. Der BFH muss den Rechtsstreit nicht nach § 74 FGO wegen eines beim BVerfG anhängigen Verfahrens aussetzen, das die Verfassungsmäßigkeit einer auch für den Rechtsstreit einschlägigen Norm betrifft, wenn das FA die Steuer deshalb im Einvernehmen mit dem Kläger gemäß § 165 AO vorläufig festsetzt.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 18. September 2007 – IX R 42/05

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