Fahrtkosten des Vermieters im Steuerrecht

Begibt sich ein Vermieter zu dem Vermietungsobjekt, so kann er die Fahrtkosten steuerlich geltend machen. Die Frage ist allerdings, in welchem Umfang bzw. in welcher Höhe.

Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass der Abzug solcher Kosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf die Entfernungspauschale beschränkt ist, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet.

Auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) kann ein Steuerpflichtiger eine regelmäßige Tätigkeitsstätte innehaben.

Fahrten eines Steuerpflichtigen zu seinem Vermietungsobjekt kommen nur in Höhe der Entfernungspauschale nach § 9 Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG zum Ansatz, wenn er dort seine regelmäßige Tätigkeitsstätte unterhält.

Nach § 9 Abs. 3 EStG gilt § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG auch im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerpflichtige, die im Zusammenhang mit ihrer Vermietungstätigkeit außerhalb ihrer Wohnung eine regelmäßige Tätigkeitsstätte begründet haben, können die Kosten für Fahrten zwischen Wohnung und Tätigkeitsstätte nur mit der Entfernungspauschale von 0,30 EUR je Entfernungskilometer geltend machen 1. § 9 Abs. 3 EStG ist zur Gleichstellung von Nichtarbeitnehmern mit Arbeitnehmern in das Gesetz eingefügt worden 2.

Eine regelmäßige Tätigkeitsstätte im Sinne des § 9 Abs. 3, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG liegt daher vor, wenn das vermietete Objekt der (ortsgebundene) Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit des Steuerpflichtigen ist 3. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, welche Tätigkeiten der Steuerpflichtige im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an dem oder den verschiedenen Vermietungsobjekten im Einzelnen wahrnimmt und welches konkrete Gewicht diesen Tätigkeiten zukommt. Der regelmäßigen Tätigkeitsstätte muss eine hinreichend zentrale Bedeutung im Rahmen der mit dem Objekt erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zukommen. Allein der Umstand, dass der Steuerpflichtige das Vermietungsobjekt im zeitlichen Abstand immer wieder aufsucht (z.B. zu Kontrollzwecken oder zur Ablesung von Zählerständen) reicht für die Annahme einer regelmäßigen Tätigkeitsstätte nicht aus. Vielmehr ist eine gewisse Nachhaltigkeit und Dauerhaftigkeit der Tätigkeit am Vermietungsobjekt erforderlich 4.

Die Tätigkeit eines Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht im Wesentlichen in der Verwaltung seines Grundbesitzes. Bei nicht umfangreichem Grundbesitz erfordert diese Verwaltung in der Regel keine besonderen Einrichtungen, wie z.B. ein Büro, sondern erfolgt regelmäßig von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus. Regelmäßige Tätigkeitsstätte ist dann die Wohnung des Steuerpflichtigen. Aufwendungen für gelegentliche Fahrten zu dem vermieteten Grundstück sind Werbungskosten im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG 5. Die Aufwendungen können in diesem Fall in tatsächlicher Höhe oder entsprechend R 9.5 Abs. 1 der Lohnsteuer-Richtlinien 2008 mit 0,30 EUR je gefahrenen Kilometer geltend gemacht werden.

Sucht der Vermieter hingegen ein Vermietungsobjekt nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit, also fortdauernd und immer wieder auf, und wird er dort schwerpunktmäßig tätig, unterhält er – vergleichbar einem Arbeitnehmer – eine regelmäßige Tätigkeitstätte im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG am Belegenheitsort des Vermietungsobjekts. Denn dann wird dieses Objekt zum Mittelpunkt seiner auf dieses Objekt bezogenen Vermietungstätigkeit. Es ist dem Vermieter dann möglich, sich auf die immer gleichen Wege einzustellen und die anfallenden Wegekosten, z.B. durch die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel, gering zu halten. In diesem Fall stellt sich § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung insoweit als sachgerechte und folgerichtige Ausnahme vom objektiven Nettoprinzip dar 6. Die Frage, ob eine regelmäßige Tätigkeitstätte im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Büro oder häuslichen Arbeitszimmer des Steuerpflichtigen oder am Vermietungsobjekt vorhanden ist, ist vom Finanzgericht anhand einer Würdigung der tatsächlichen Umstände im Einzelfall zu bestimmen.

In dem entschiedenen Fall hatte der Käger die beiden Vermietungsobjekte nicht nur gelegentlich und zu Kontrollzwecken aufgesucht, sondern mehrmals (arbeits-)täglich und damit wiederholt und immer wieder. Die Schlussfolgerung des Finanzgerichts, wonach bei insgesamt 380 Fahrten innerhalb eines Jahres zu den beiden Vermietungsobjekten der ortsgebundene Mittelpunkt der vom Kläger verrichteten Tätigkeiten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Streitjahr an den Objekten lag, war daher vom Bundesfinanzhof nicht beanstanden.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 01.12.2015 – IX R 18/15


  1. BFH, Urteil vom 10.05.1995 – IX R 73/91; Hessisches Finanzgericht, Urteil vom 29.04.1993 – 10 K 3886/09
  2. Erster schriftlicher Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf des Steueränderungsgesetzes 1966 zu BT-Dr.s V/1187, S. 6; Bergkemper in Herrmann/Heuer/Raupach, § 9 EStG Rz 542; Schmidt/Loschelder, EStG, 34. Aufl., § 9 Rz 253
  3. BFH, Urteile vom 09.06.2011 – VI R 55/10; vom 09.06.2011 – VI R 36/10
  4. BFH, Urteil vom 09.06.2011 – VI R 58/09; FG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.1991 – 6 K 89/86
  5. R 21.2 Abs. 4 der ESt-Richtlinien; OFD Köln, Verfügung vom 13.05.1975 – S 2211 – 13 – St 111; FG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.1991 – 6 K 89/86
  6. BFH, Urteile vom 09.06.2011 – VI R 55/; vom 09.06.2011 – VI R 36/10; FG Münster, Urteil vom 28.11.1989 – VI 2090/86; FG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.1991 – 6 K 89/86; FG Nürnberg, Urteil vom 04.05.1977 – V 163/75; FG Köln, Urteil vom 12.06.1986 – V K 373/84
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