„Ich darf meinem Mieter nicht die Fenster zumauern“ …

… und das schreiben wir jetzt 100 Mal. So oder so ähnlich könnte man eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten verstehen.

Es war einmal eine Vermieterin, die V-GmbH. Diese vermietete Wohnungen in ihrem Mehrfamilienhaus A; u.a. an Herrn M, wobei in dessen Mietvertrag seine Tochter T eingetreten war.

Es begab sich, dass die V-GmbH auch das Nachbargrundstück erwarb und darauf voller Eifer ein weiteres Haus B errichtete. Daran ist zunächst nichts schlimmes. T jedoch fand es nicht übermäßig witzig, dass die Wand des neuen Gebäudes in der Weise an die Grenze der Grundstücke gebaut wurde, dass es mit der Giebelwand des Hauses A eine Einheit bildete und damit Küchenfenster und Badezimmerfenster von T schlicht zugemauert wurden.

In der Folgezeit veräußerte die V-GmbH das Nachbargrundstück mit der schönen Wand und begann mit einer Kernsanierung des Hauses A.

Die wenig begeisterte T minderte die Miete wegen der Belästigung durch die Bauarbeiten.

Die V-GmbH sah dies nicht ein, wartete, bis die zurückgehaltenen Mietanteile zwei Monatsmieten erreichten und sprach sodann die Kündigung aus. Als T nicht ausziehen wollte, reichte die immer noch frohgemute V-GmbH Räumungsklage ein.

T zahlte sodann zur Abwehr der Räumungsklage unter dem Vorbehalt der Rückforderung die zurückbehaltenen Beträge an die V-GmbH.

Die nach wie vor frohgemute V-GmbH beantragte nun, T noch zur Zahlung von Zinsen auf die zurückgehaltenen Beträge zu verurteilen, sie zudem zu verurteilen, umfangreiche Bauarbeiten in ihrer Wohnung zu dulden und für diese Zeit die Wohnung zu räumen.

Jetzt reichte es der T endgültig und sie beantragte im Wege einer Widerklage

„die Klägerin zu verurteilen, auf dem Grundstück A die Nutzung der Fenster im Bad und in der Küche dergestalt wiederherzustellen, dass der Abstand zur Außenwand des Gebäudes auf dem Hausgrundstück B mindestens 3 Meter beträgt. (§ 6 Abs. 6 Nr. 3 Bauordnung von Berlin),

2. die Klägerin zu verurteilen, auf dem Hausgrundstück A im Treppenhaus folgenden Mangel zu beheben:

Ca. 40 cm neben dem Klingeltableau befindet sich ein 60 x 30 cm großes und 19 cm tiefes Loch,

(…)“

Hinzu kamen noch Feststellungsanträge bzgl. Minderungsrechten für eine Reihe von Mängeln.

Die vermutlich nicht mehr ganz so gut gelaunte V-GmbH ließ u.a. vortragen, der Vater der T sei seinerzeit bei einer Versammlung gewesen und habe den Baumaßnahmen zugestimmt (auch hinsichtlich der Fenster), die T hätte im Laufe des Baugenehmigungsverfahrens melden können und zudem stellten die zugemauerten Fenster nur eine unwesentliche Beeinträchtigung dar. Davon ab übersteige eine Verpflichtung zur Entfernung der Mauer die Grenze der Zumutbarkeit – zumal das Grundstück B ihr nicht mehr gehöre.

Das Amtsgericht Tiergarten entschied nun über das Begehr der V-GmbH wie folgt:

1. Die Klage wird abgewiesen,

2. Die Klägerin wird verurteilt, die Nutzung der Fenster im Bad und in der Wohnung der Beklagten in Haus A 1. OG rechts in …. dergestalt wiederherzustellen, dass der Abstand zur Außenwand des Gebäudes auf dem Hausgrundstück B mindestens 3 Meter beträgt.

Zudem wurden der Beklagten die Minderungsbeträge zugesprochen und die Klägerin zur Mängelbeseitigung verurteilt.

Die Ausführungen des Gerichts sprechen eine deutliche Sprache:

Die Beklagte hat detailliert dargelegt, in welchem Zeitraum welche Baumaßnahmen durchgeführt worden sind und zu welchen Beeinträchtigungen ihres Wohngebrauchs es dadurch gekommen ist. Das dagegen gerichtete Vorbringen der Klägerin ist unerheblich. Angesichts des Umfangs und der Dauer der Baumaßnahmen kann es keinem ernsthaften Zweifel unterliegen, dass diese mit erheblichen Belästigungen für die Mieter verbunden waren und den Wohngebrauch über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren dermaßen beeinträchtigt haben, dass die von den Beklagten vorgenommene Mietminderung auch dem Gericht als sehr moderat erscheint. Dies um so mehr, weil der Wohngebrauch der Beklagten durch die Errichtung einer Mauer vor den Fenstern in der Küche und im Bad noch weit mehr als bei ihren Mitmietern beeinträchtigt war und ist. Die von der Klägerin vertretene Auffassung, die Beeinträchtigung des Wohngebrauchs sei durch das Zumauern der Fenster nur unwesentlich beeinträchtigt, ist so unverständlich, dass es nicht weiter kommentiert werden soll.

Soweit die Klägerin die Feststellungen im Lärmprotokoll punktuell bezweifelt, kommt es darauf nicht an. Jeder weiß es: „Wo gehämmert wird, fallen Späne.“. Genauso allgemein- und offenkundig erscheint dem Gericht das Wissen, dass Baumaßnahmen der Art und des Umfangs, wie sie hier durchgeführt worden sind, ganz selbstverständlich zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs führen, so dass es weder geboten noch sachgerecht ist, von den Mietern zu verlangen, die Bautätigkeit minutiös zu dokumentieren und jedes Bohren, Sägen und Hämmern zu notieren und unter Beweis zu stellen (vgl. BGH, Urt. Vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11, GE 2012 681 f und BGH, B. vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382ff).

Der Auffassung der Klägerin, der Beklagten stehe nach der sogenannten „Baulücken Rechtsprechung“ (vgl. LG Berlin, GE 2012,64 m. w. N.) kein Mietminderungsrecht zu, kann schon deshalb nicht gefolgt werden, weil die Voraussetzungen für einen Ausschluss des Minderungsrechts auch nach dieser Rechtsprechung hier schon deshalb nicht vorliegen, weil die Baumaßnahmen sich nicht auf das Schließen der Baulücke auf dem Grundstück B beschränkten, sondern einen Umfang hatten, der für die Beklagte beim Eintritt in das Mietverhältnis nicht vorhersehbar war.

(…)

Die Klage auf Duldung der im anfänglichen Hilfsantrag zu 1. und jetzigen Klageantrag zu 4. bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen sowie auf Räumung der Wohnung für den Zeitraum der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen, und zwar Zug um Zug gegen Überlassung des Ersatzwohnraums in A  OG rechts, 2-Zi-Wohnung nebst Küche und Bad, Wohnfläche ca. 65,12 m2 ist schon deshalb unbegründet, weil die angebotene Ersatzwohnung deutlich kleiner als die jetzige Wohnung der Beklagten ist und weil ihr nicht zugemutet werden kann, sich über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr so zusammenpferchen zu lassen.

Nur ergänzend sei darauf hingewiesen, dass die Modernisierungsankündigung auch deshalb erheblichen Bedenken unterliegt, weil sie eine Vielzahl von Maßnahmen vorsieht ohne aufzuzeigen, welche Kosten mit welcher Maßnahme verbunden sind, so dass es der Beklagten nicht ermöglicht zu prüfen, welche Auswirkungen es für sie hat, wenn sie einzelnen Maßnahmen zustimmen.

Der Widerklageantrag zu 1. ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet. Die Beklagte ist als Mieterin in ein Mietverhältnis über eine Wohnung eingetreten, in der sich eine Küche und ein Bad befanden, die mit Außenfenstem ausgestattet waren. Sie hat deshalb einen Anspruch darauf, dass dieser Zustand bestehen bleibt und dass er – nachdem er verändert worden ist – wiederhergestellt wird. Die dagegen erhobenen Einwendungen der Klägerin sind im Ergebnis unbeachtlich.

Die Klägerin behauptet, ihr Vater (als ihr Vormieter und Rechtsvorgänger) und die Beklagte selbst hätten dem Bau der Mauer zugestimmt. Diese Behauptungen sind unsubstantüert und schon deshalb untauglich. Sie sind darüber hinaus auch unglaubwürdig.

Die von der Klägerin behauptete Zustimmung des Vaters der Beklagten soll auf einer Veranstaltung erteilt worden sein, die entweder 1994 oder 1995 stattgefunden haben soll. Ja, wann denn nun?

Wenn eine Versammlung stattfindet, bei der es um solch gravierende Veränderungen geht und die Mieter diesen auch noch zustimmen, dürfte es eine Einladung zu und ein Protokoll von der Versammlung des Versammlungsleiters bzw. Protokollführers nebst Anwesenheitsliste sowie eine schriftliche Bestätigung der Mieter sowie eine Erklärung dafür geben, weshalb und wofür diese sich damit einverstanden erklären, dass ihnen ihre Fenster im Bad und in der Küche zugemauert werden. Sämtliche Erklärungen dieser Art und sämtliche Nachweise über eine solche Veranstaltung fehlen. Sämtliche Behauptungen hinsichtlich dieser Veranstaltung können schon aus diesem Grunde als absolut unglaubwürdig betrachtet werden, wobei der für diese Behauptung angebotene Zeugenbeweis schon allein deshalb nicht zu erheben ist, weil es um keine substantiierte Behauptung geht.

Auf die Behauptung, der Vater der Beklagten habe diese von all dem unterrichtet, kommt es aus den zuvor bezeichneten Gründen nicht an. Wenn diese Behauptung der Klägerin hier trotzdem noch einmal aufgegriffen wird, dann deshalb, um zu verdeutlichen, wie unsauber sie argumentiert.

Worauf gründet sich die Kenntnis der Klägerin, was der Vater der Beklagten mit dieser besprochen hat und worauf die angebliche Kenntnis der als Zeugin benannten früheren Mitmieterin und Hausmeisterin? Das sind ganz ersichtlich Behauptungen und Beweisangebote ins Blaue hinein.

Dasselbe gilt für die Behauptung der Klägerin, die Beklagte selbst habe gegenüber dem Voreigentümer der Schließung der Fenster zugestimmt. Die Klägerin räumt ein, dass ihr ein entsprechendes Schreiben nicht vorliegt. Wenn es ein solches Schreiben gäbe, wäre es doch sicherlich in der Mieterakte vorhanden so wie das Schreiben der Beklagten vom 18.02.2008.

Soweit die Klägerin meint, dass die Beklagte mit diesem Schreiben ihre Kenntnis von der geplanten Fensterschließung und ihre Zustimmung dazu zum Ausdruck gebracht habe, kann dem nicht gefolgt werden, weil die Beklagte sich lediglich zur Spanneneinordnung geäußert hat.

Die Klägerin kann sich gegen ihre Verpflichtung, die Mauer vor den Fenstern der Beklagten zu beseitigen nicht mit Erfolg darauf berufen, dies sei ihr wegen der Umwandlung des neugebauten Hauses auf dem Grundstück B unmöglich bzw. mit solchen Kosten verbunden, dass es die Opfergrenze überschreite. Ein Fall der objektiven Unmöglichkeit liegt nur dann vor, wenn die verlangte Handlung niemandem möglich ist. Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor, denn nicht erst seit dem Fall „der Mauer“ ist es allgemeinkundig, dass Mauern auch wieder beseitigt werden können. Wenn die Klägerin nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks B sein sollte, ist es den neuen Eigentümern möglich, die Mauer zu entfernen und die Klägerin hat dann die Pflicht dafür zu sorgen, dass sie es tun. Dass der behauptete Eigentümerwechsel stattgefunden hat, ist im Übrigen bislang nicht substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt worden. Die Klägerin hat eine fragmentarische Kopie eines Grundbuchauszuges eingereicht. Dies ist kein geeignetes Beweismittel. Ein Urkundenbeweis wird durch die Vorlage der Urkunde, d.h. durch das vollständige Original der Urkunde geführt. Diesen Anforderungen genügt die Kopie eines Teiles der Urkunde nicht.

Dass die Beseitigung der Mauer mit sehr hohen Kosten verbunden ist, unterliegt keinem Zweifel, führt allerdings nicht zur objektiven Unmöglichkeit und ist deshalb nicht nach § 275 Abs. 1 BGB, sondern nach dessen Abs. 2 zu bewerten (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Auflage, 2012, § 275 Rn 23). Dies bedeutet, dass die Klägerin die Leistung nur dann verweigern kann „soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht“ wobei § 275 Abs. 2 Satz 3 BGB dazu ausdrücklich bestimmt: „Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat“.

Die gem. § 275 Abs. 2 BGB vorzunehmende Interessenabwägung führt hier zu dem eindeutigen Ergebnis, dass die Klägerin sich nicht auf die hohen Kosten und auf den Aufwand, der mit einer Auseinandersetzung mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks verbunden ist, berufen kann, denn sie hat die Voraussetzungen dafür selbst geschaffen, indem sie die Mauer errichtet hat, statt zuvor eine Verständigung mit der Beklagten herbeizuführen.

Es scheint, als sei das Gericht ob des Verhaltens und Vortrages der Klägerin etwas säuerlich gewesen.

Amtsgericht Tiergarten, Urteil vom 17.07.2012 – 606 C 598/11

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